Comment obtenir une réduction de loyer pour erreur sur la surface
Jurisprudence. Une demande de réduction du loyer pour erreur sur la surface louée doit être effectuée amiablement au bailleur avant toute action judiciaire.
Lorsqu’un contrat de location à usage d’habitation contient une erreur de plus d’un vingtième sur la superficie des lieux, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la différence de surface.
L’article 3-1 de la loi Mermaz de 1989 (n° 89-462) précise les conditions de cette demande. Le locataire dispose d’un délai de quatre mois pour saisir la justice. Ce délai court à compter d’une demande amiable préalable de diminution de loyer adressée au bailleur. De son côté, le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour y répondre.
En cas de refus ou de silence, le locataire peut saisir la justice. Après avoir reçu un congé pour vendre, un locataire avait assigné le bailleur pour obtenir l’annulation du congé et, en cours d’instance et à titre additionnel, une diminution du loyer en raison d’une erreur du bail sur la surface des locaux.
La cour d’appel juge la demande du locataire irrecevable au motif que la demande de diminution de loyer doit être précédée par une tentative de solution amiable entre les parties, préalablement à la saisine du juge. La Cour de cassation (Cass. 3e ch. Civ. 20 avril 2023, n° 22- 15 529) confirme cette décision.
Une demande en justice pour diminution de loyer est irrecevable si le locataire n’a pas effectué au préalable une demande amiable au bailleur. La jurisprudence a établi que le délai de quatre mois dont dispose le locataire est un délai préfix de forclusion, ce qui signifie qu’il ne peut pas être interrompu.
En conséquence, si le bailleur laisse courir l’intégralité du son délai de deux mois, il ne reste plus au locataire que deux mois pour assigner.