Immobilier d’entreprise : Toulouse affiche sa résilience malgré un niveau de stock critique

Hausse des taux d’intérêt, durcissement des conditions d’octroi de crédits, inflation, tensions géopolitiques… après avoir traversé la crise sanitaire, le secteur de l’immobilier d’entreprise est à nouveau mis à l’épreuve depuis deux ans. Conséquence, à l’échelle nationale, l’an dernier, les investissements dans ce secteur ont plongé de 51 %, pour s’établir à 14,3 Mds€ dont 6,2 Mds€ dans les régions.

C’est ce qu’indique l’Observatoire toulousain de l’immobilier d’entreprise (OTIE) dans son dernier bilan d’activité pour l’année 2023, présenté lors de son 20e forum qui s’est tenu à Blagnac le 7 février 2024. Créée en 2002 à Toulouse, l’association OTIE regroupe aujourd’hui plus de 60 adhérents : promoteurs, constructeurs, aménageurs, collectivités, banquiers, experts de l’immobilier d’entreprise.

À Toulouse (Haute-Garonne), le recul des investissements dans le secteur est encore plus massif. Toutes classes d’actifs confondus (bureaux, locaux d’activité, entrepôts logistiques), les volumes investis dans l’agglomération se sont élevés à 219 M€, en baisse de plus de 53 % par rapport à 2022 (470 M€), un niveau très en deçà de la moyenne décennale.

Un marché marqué par les grandes transactions

Malgré tout, avec près de 342 600 m2 transactés dans l’aire urbaine toulousaine, le bilan 2023 est jugé « satisfaisant ». « Cependant, ce bilan est en trompe l’œil, parce que le marché a été trusté par les grandes transactions, précise Élodie Moine, nouvelle présidente de l’OTIE. On assiste, du reste, à un véritable inversement des tendances dans la mesure où, jusqu’à présent, c’étaient les petites transactions qui faisaient nos marchés ». Un renversement qui peut s’avérer préoccupant selon la dirigeante qui ajoute :

L’évolution de ces transactions constitue un bon baromètre de l’activité économique. En l’occurrence, cela signifie que les PME-PMI ne sont pas suffisamment confiantes pour prendre des positions et ont probablement reporté leurs prises de décision compte tenu de la conjoncture qui n’est pas suffisamment rassurante. »

Le poids des grandes transactions est particulièrement prégnant sur le marché des bureaux où la demande placée s’est élevée l’an dernier à 148 700 m2, en recul de 2,1 % par rapport à 2022. Sur ce marché, cinq transactions ont représenté à elles-seules 42 500 m2. Parmi celles-ci, on peut citer sur le parc aéroportuaire, à Blagnac, les 10 100 m2 pris par Orange et les 10 800 m2 occupés par Insitu Business Center ou encore les 10 250 m2 pris par la SNCF au cœur du projet Grand Matabiau Quais d’Oc.

Un stock extrêmement bas

Sur le segment des locaux d’activités et des entrepôts logistiques aussi, les grandes transactions ont été déterminantes. S’agissant des locaux d’activités où la demande placée a représenté 114 500 m2, 72 % du volume total ont été portés par des surfaces supérieures à 1 000 m2. « La demande est restée très soutenue sur ces deux segments de marché (locaux et entrepôts). Qui plus est, les surfaces moyennes augmentent. » Ce qui constitue, pour le coup, un point positif selon la présidente de l’OTIE, qui précise :

Cela démontre que le tissu industriel est en bonne santé. Malheureusement, pour faire face à ses besoins, le niveau du stock commence à être réellement problématique. Il est en effet extrêmement bas. »

Conséquence, le bilan 2024 devrait être moins bien orienté. « Seuls quelques programmes de parc d’activité ont été lancés qui devraient constituer notre salut cette année. En revanche, il nous manque du foncier disponible pour des activités industrielles ou logistiques. » Il est par exemple désormais très compliqué de répondre aux enjeux de logistique urbaine faute d’espace pour installer « des entrepôts de type messagerie aux portes de la ville pour répondre aux nouveaux usages », détaille-t-elle.

Même constat préoccupant s’agissant des bureaux, où du fait d’investissements « complètement grippés » depuis un an, le stock s’amoindrit. Et la directrice d’agence chez CBRE Toulouse de pointer :

L’état du stock est d’autant plus inquiétant que les clients utilisateurs cherchent à s’installer dans des immeubles aux standards du neuf, à la fois pour répondre à leurs besoins mais aussi pour répondre à leurs critères RSE. »

Attentisme pour 2024

La présidente de l’OTIE se montre réservée quant aux perspectives d’activité en 2024. « La conjoncture et les événements extérieurs ne nous permettent pas d’être complément sereins, assure-t-elle. Toutefois, les choses évoluent notamment sur les marchés bancaires : les conditions d’octroi de prêt sont un peu plus souples. Cela devrait permettre de relancer un peu la machine : des entreprises vont sans doute renouer avec les investissements. »

Elle reste cependant confiante : « La métropole toulousaine reste attractive. Elle occupe d’ailleurs la troisième place en termes d’investissements en bureaux (187 M€). Son industrie est puissante et même si on met de côté l’aéronautique, d’autres secteurs d’activité sont également très dynamiques. Ce qui est de nature à rassurer les investisseurs. »

L’arrivée de la ligne C et le lancement de la future LGV sont également des atouts explique-t-elle. Ces projets d’infrastructures devraient selon elle favoriser la commercialisation du quartier Grand Matabiau Quais d’Oc. La professionnelle voit d’ailleurs d’un bon œil la récente décision de la Cour d’appel confirmant la légalité du permis de construire de la Tour Occitanie dans ce même quartier.

« C’est un point positif, affirme-t-elle. Cette tour est en effet le symbole d’un quartier central d’affaires qui nous fait défaut à Toulouse, à proximité de la gare. Toutefois, ce projet a déjà sept ans, il date d’avant le Covid. Il faudra donc probablement le revoir à la lumière des besoins et des nouveaux usages d’aujourd’hui ».