Malgré un effet Pinel, le marché du logement neuf à Toulouse reste inexorablement grippé

Le marché de l’immobilier neuf à Toulouse a-t-il touché le fond pour enfin rebondir ? C’est ce qu’aimeraient croire les professionnels du secteur, au premier rang desquels Mickaël Merz, président de l’Observer, l’observatoire de l’immobilier toulousain créé à l’initiative de la Fédération des promoteurs de l’immobilier), de l’Union sociale de l’habitat et de l’Union nationale des aménageurs.

Malheureusement, les chiffres qu’il vient de publier ne présagent rien de tel. Ainsi, dans l’agglomération toulousaine, désormais 3e ville de France, à peine plus de 2 500 logements neufs ont été mis en vente l’an dernier. Un chiffre en recul de 22 % sur un an (-32 % à Toulouse), conséquence pour Mickaël Merz, « de la forte baisse des autorisations de permis de construire », mais aussi assure-t-il « d’un positionnement probablement attentiste de certains opérateurs, contraints de reporter leurs lancements commerciaux ou de les abandonner dans un contexte de moindre solvabilité de la demande. » Près de 1 100 logements ont ainsi été retirés du marché, soit que le programme ait été mis en stand-by soit qu’il ait été purement et simplement abandonné.

Hausse du volume des ventes au détail

Le promoteur toulousain voit toutefois un petit motif d’espoir dans la hausse du volume des ventes, preuve que la demande de logements est toujours aussi forte. L’an dernier, 2 930 logements neufs ont ainsi été vendus dans l’aire urbaine. Un chiffre qui progresse de 8 % sur un an (+20 % à Toulouse). Embellie qui s’explique, pour le président de l’Observer, par « la progression des réservations réalisées auprès d’investisseurs Pinel ».

La fin annoncée au 31 décembre 2024 du Pinel, ce dispositif de soutien à l’investissement locatif, a semble-t-il généré un afflux de demandes, soit 330 ventes supplémentaires. Mécaniquement, la part des investisseurs, qui n’avait cessé de baisser depuis 2019, est remontée légèrement l’an dernier : ils représentent aujourd’hui 53 % des ventes au détail. Cette « dépendance » plus forte du marché toulousain à l’investissement locatif n’est pas forcément de bon augure pour 2025, en l’absence, pour l’heure, de nouveau dispositif fiscal incitatif.

Pour le professionnel, l’autre explication à cette hausse du volume des réservations constatée l’an dernier, c’est le « regain de l’accession "aidée" ». Ces cessions à prix maîtrisés ou bénéficiant d’une TVA réduite représentent une centaine de ventes de plus qu’en 2023, soit 23 % du marché au détail. Malgré la baisse des taux immobiliers, passés de 4,11 % en moyenne en janvier 2024 à 3,24 % un an plus tard (source Observatoire Crédit Logement), l’année 2024 a également été marquée par un taux record de désistement, qui s’établit à 37 % des ventes nettes.

Des prix qui restent élevés

Du reste, à la différence des métropoles voisines, les prix de vente n’ont pas réellement fléchi dans la Ville rose. Le m2 hors parking s’affiche dans l’aire urbaine à 4 488 € en moyenne, soit un recul de 0,7 % sur un an. À Toulouse, il faut compter 4 693 € le m2 hors parking, soit une baisse de 0,5 % sur 12 mois. À Bordeaux et Montpellier en revanche, les baisses sont nettement plus significatives. Elles atteignent respectivement 3 % et 5 %.

Cette baisse des mises en ventes conjuguée à une hausse du volume des ventes a pour corollaire un effondrement continu des stocks. L’offre commerciale disponible s’établit désormais à 2 400 logements neufs pour tout le territoire de métropole. « Un point historiquement bas », de l’aveu de Mickaël Merz : sur un an, la chute du niveau des stocks atteint -37 % à l’échelle de l’aire urbaine et -49 % à Toulouse.

Formation d’un stock dur

Ce qui augure d’un faible niveau d’activité en 2025, puisque, confirme le président de l’Observer, « l’offre commerciale prendra du temps à se reconstituer. » Et Mickaël Merz d’ajouter :

Le phénomène le plus inquiétant est la formation de stock “dur” à hauteur de 10 % des logements disponibles en fin d’année (contre 7 % douze mois auparavant). On connaît les conséquences de ces invendus sur le bilan de promotion en terme financier puis en termes de remises commerciales dans un deuxième temps. »

Dans la ville centre, la part du stock déjà livré a ainsi fortement progressé pour atteindre 16 % de l’offre commerciale disponible en fin d’année 2024. Un stock dont il sera d’autant plus difficile pour les promoteurs de se défaire compte tenu du fait qu’il est constitué pour un tiers de grands logements (T4 et T5) aujourd’hui de moins en moins prisés. Il faut compter en moyenne deux ans pour écouler ces grandes surfaces qui ne représentent plus que 13 % des ventes.