À Toulouse, le marché immobilier poursuit sa chute… en attendant le décollage du LLI

À tout juste six mois des élections municipales, prévues les 15 et 22 mars 2026, les promoteurs immobiliers hésitent entre faire le dos rond et attendre des jours meilleurs, sachant que durant ces quelques semaines qui restent avant le scrutin, la machine à délivrer les permis de construire, déjà passablement grippée, risque fort de tomber complètement en panne.

Ou bien, contre vents et marées, continuer de « tenter de convaincre les élus » que « non, autoriser la construction de nouveaux logements n’est pas synonyme de défaite électorale aux prochaines échéances » et que oui, les besoins étant là, « il faut se remettre activement à construire sous peine de voir inexorablement les prix des loyers flamber dans l’aire urbaine toulousaine », confirme Stéphane Aubay, vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers Toulouse-Occitanie.

Le patron de Green City a présenté le 11 septembre dernier rue Croix-Baragnon, les derniers chiffres de l’ObserveR de l’immobilier neuf à Toulouse, en lieu et place de son président Mickaël Merz, empêché. Des chiffres qui, trimestres après trimestres, ne s’améliorent pas, bien au contraire.

Au cours des six premiers mois de l’année, un millier de logements ont ainsi été vendus dans l’aire urbaine toulousaine dont la moitié à Toulouse. C’est 25 % de moins qu’il y a un an (-37 % dans la ville centre) et 73 % de moins qu’en 2018, la meilleure année qu’aient connu les promoteurs au cours de la décennie écoulée ! Un chiffre dérisoire sachant que la Ville rose est en passe de devenir la troisième ville de France par sa population.

Un marché complètement grippé

À noter que depuis la fin du Pinel, ce dispositif de défiscalisation disparu le 31 décembre dernier, les ventes à investisseur sont réduites à la portion congrue. À Toulouse, elles ne représentent plus qu’une vente sur cinq contre 62 % des transactions en 2020. Avec pour effet délétère des tensions encore plus fortes sur le marché locatif et des loyers en hausse.

Les mises en vente atteignent également leur plus bas niveau depuis 10 ans dans l’aire urbaine avec un peu moins de 1 500 logements concernés entre janvier et juin 2025 (dont 727 à Toulouse). Un chiffre en recul de 16 % par rapport à 2024 (- 68 % vs 2018). Conséquence, l’offre commerciale (stock disponible) continue de se contracter au fil des mois. À la fin du premier semestre 2025, elle se réduit à 2 815 logements pour toute l’agglomération, en chute de 19 % par rapport à 2024 et de 60 % comparé à 2018.

Si la fin du Pinel « a complètement grippé le marché », la baisse du nombre de permis de construire délivrés est l’autre raison qui explique ces chiffres catastrophiques. « En 2023, la ville de Toulouse a délivré des permis pour 4 800 logements. Sachant qu’un tiers d’entre eux ne voient jamais le jour, la ville a tout de même réussi à atteindre peu ou prou les objectifs fixés par le PLUi-H, soit 3 500 logements ».

Mais en 2024 et 2025 les chiffres des permis de construire se sont effondrés : avec, selon Stéphane Aubay, tout juste 2 800 logements autorisés l’an dernier et sans doute à peine 2 500 cette année... « La Ville rose est pourtant loin d’être un mauvais élève comparé à d’autres territoires autour de Toulouse où l’on ne délivre plus aucun permis ».

À l’image de la communauté d’agglomération du Sicoval qui regroupe 36 communes du sud-est toulousain. Tout juste 80 logements y ont été vendus et 65 seulement mis en vente au cours du premier semestre 2025 ! Des « niveaux ridicules pour un territoire hyperactif économiquement et qui bénéficiera bientôt de deux lignes de métro », pointe Stéphane Aubay. La mise en service de la connexion ligne B, entre Ramonville et Labège, est en effet prévue en 2027 tandis que l’ouverture de la Ligne C jusqu’au terminus de Labège Gare est programmée en 2028.

Malgré ces mauvais chiffres et un climat des affaires tendu, le vice-président de la FPI Toulouse Occitanie reste confiant : « Nous sommes dans une aire urbaine très dynamique d’un point de vue économique et démographique. Les besoins en logements sont multiples. La baisse des délivrances de permis de construire est un problème purement politique. Alors certes il y a des inquiétudes, mais ce n’est pas une fatalité », assure le dirigeant.

Des inquiétudes mais pas de fatalité

Et si le statut de bailleur privé dont rêvent les promoteurs pour mettre fin à la succession des dispositifs d’investissement locatif type Pinel, se fait encore attendre, le régime du logement locatif intermédiaire (LLI) sur lequel les professionnels fondent aussi beaucoup d’espoir n’a pas non plus décollé.

Stéphane Aubay y croit pourtant beaucoup pour l’avoir expérimenté avec succès depuis près d’un an au sein de Green City, avec 600 logements vendus sous ce label partout en France. Pour rappel, le LLI, créé en 2014, vise à développer, dans les zones tendues, une offre intermédiaire entre le logement social et les prix du marché.

Réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance, etc.), le dispositif, qui garantit des logements à loyers réglementés inférieurs aux prix du marché, a été ouvert aux particuliers par la loi de finances 2024 à condition d’acquérir un bien via une personne morale, comme une SCI.

Le LLI comporte de réels avantages : les investisseurs bénéficient en effet d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % sur l’achat du logement et d’un crédit d’impôt pour compenser, pendant une durée allant jusqu’à 20 ans, le montant de la taxe foncière.

« Les logements vendus sous ce statut sont 15 % moins cher que les prix du marché, ce qui les rend très intéressants », assure le promoteur convaincu. Un argument bien compris par les acheteurs. Reste à former les vendeurs qui ont encore un peu de mal à s’approprier le dispositif.