Après l’arrêt du Pinel, le dispositif LLI : la nouvelle planche de salut des promoteurs toulousains ?

Après deux ans de crise majeure de la production de logement neuf à Toulouse et dans le reste de l’Hexagone, les professionnels ne voient pas encore le bout du tunnel, mais ils s’en approchent. C’est ce que veut croire Mickaël Merz, président de l’Observer, observatoire de l’immobilier toulousain, qui le 15 mai dernier a fait un bilan d’activité du logement neuf pour les trois premiers mois de l’année dans l’aire urbaine toulousaine.

522 nouveaux logements ont ainsi été mis en vente au premier trimestre 2025, soit 9 % de moins par rapport à la même période de 2024. « Un volume extrêmement faible qui ne permet pas de tenir les objectifs de la métropole en terme de production, à savoir 7 500 logements par an et de l’ordre de 10 000 pour l’aire urbaine », note le PDG du groupe immobilier familial Sporting Groupe.

Une casse limitée

Dans le même temps, 779 ventes ont été enregistrées au total sur la période, ce qui représente 12 % de plus qu’au premier trimestre 2024. Parmi elles, 524 ventes aux particuliers (occupants et investisseurs) : des volumétries également très faibles, comparé aux années d’avant Covid. Sans surprise, avec la fin au 31 décembre dernier du dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif, le nombre des ventes à investisseurs s’est effondré : 160 ont été engrangées, soit - 43 % par rapport au T1 2024.

« Je m’attendais à bien pire, de l’ordre de 30 à 40 ventes », reconnaît toutefois Mickaël Merz qui voit dans ce chiffre moins mauvais que prévu les premiers effets de l’ouverture aux particuliers du dispositif de logement locatif intermédiaire (LLI). Lequel a permis de « limiter la casse », affirme-t-il.

Créé en 2014, le LLI vise à développer, dans les zones tendues, une offre intermédiaire entre le logement social et les prix du marché. Sont visées les classes moyennes aujourd’hui pénalisées par les loyers et les prix élevés du secteur privé, mais pour autant inéligibles au parc social.

Longtemps réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance, etc.), le dispositif, qui garantit ainsi des logements à loyers réglementés inférieurs aux prix du marché, a donc été ouvert en 2024 aux particuliers. Auxquels il procure de sérieux avantages : les investisseurs bénéficient en effet d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % sur l’achat du logement et d’un crédit d’impôt pour compenser, pendant une durée allant jusqu’à 20 ans, le montant de la taxe foncière.

Retard à l’allumage

« Le dispositif a une rentabilité globale très proche du Pinel », assure Mickaël Merz qui déplore l’absence de marketing autour du LLI. Car malgré ces atouts, ce dernier continue de souffrir d’un « défaut de popularité ». De fait, le LLI comprend quelques contraintes comme l’obligation de s’engager à louer son bien pendant à minima 15 ans ou encore la nécessité de créer une personne morale, telle qu’une SCI familiale, pour l’acquisition du bien. « Ce qui peut être un frein pour certains investisseurs », admet le président de l’Observer.

Plusieurs promoteurs ont cependant pris le train en marche et proposent désormais des offres de LLI. Le site acheter-neuf-toulouse.com recense ainsi 19 programmes immobiliers en LLI dans la Ville rose. Bien décidés à promouvoir le dispositif, certains d’entre eux n’hésitent d’ailleurs pas à prendre en charge l’ensemble des démarches administratives et des coûts liés à la création de la SCI.

C’est le cas du toulousain GreenCity. Misant sur une disposition de la loi de finances de 2024 qui a étendu le champ d’application du bénéfice du taux de TVA à 10 % et du crédit d’impôt associé au logement locatif intermédiaire à toutes les personnes morales, le professionnel a, en juin 2024, interrogé la Direction générale des finances publiques sur l’application du dispositif au cas concret d’un particulier qui investirait dans un logement neuf LLI par le biais d’une SCI. La réponse affirmative de l’administration est tombée en novembre dernier. Le promoteur met en avant cette nouvelle offre depuis janvier.

Un statut du bailleur privé plus clair et durable

Même si le gouvernement n’a pas vraiment communiqué sur l’ouverture du dispositif aux particuliers et si les fédérations professionnelles n’ont pas tout de suite perçu l’enjeu et ont tardé à réagir, le dispositif LLI prend peu à peu son envol. Mickaël Merz s’attend ainsi à une légère hausse des ventes au second trimestre dans l’aire urbaine. « Mais, ne rêvons pas, les volumes restent bas et pour l’instant, cela ne suffit pas pour inverser la tendance. »

D’autant que côté promotion, des restrictions existent aussi : « Pour qu’une opération soit éligible au LLI, il faut qu’elle contienne une part de logements sociaux ou que la ville ait elle-même atteint des objectifs en la matière. Cela ne devrait donc pas concerner tous les programmes mais 80 à 90 % d’entre eux », précise l’intéressé.

Le professionnel espère également beaucoup du statut de bailleur privé sur lequel planche le ministère du Logement. En France, rappelle en effet la Banque des Territoires, « le parc locatif privé représente 23 % des ménages logés, soit davantage que le parc social. Pourtant, les propriétaires bailleurs, notamment particuliers (76 % des cinq millions de bailleurs), sont encore rarement considérés comme des acteurs à part entière du logement ».

Attendu pour 2026, ce statut de bailleur privé devrait permettre de simplifier et d’uniformiser la fiscalité des revenus locatifs, mettant un terme à une succession ininterrompue depuis 40 ans de dispositifs de défiscalisation différents. « Essayons de lui donner une valeur de statut, de telle sorte que les promoteurs puissent travailler avec un dispositif pour les investisseurs pérenne et que les volumes de production reprennent », résume Mickaël Merz.

L’attractivité de Toulouse menacée

Des investisseurs d’autant plus précieux car comme l’expliquait le toulousain Stéphane Aubay, PDG de GreenCity sur le site capital.fr le 7 avril dernier, « c’est grâce aux investisseurs en locatif que nous pouvons pré-commercialiser 40 à 50 % de nos programmes, un niveau en dessous duquel les banques ne nous donnent pas la garantie financière d’achèvement qui nous permet de commencer le chantier ».

Alors que les élections municipales arrivent à grands pas, période peu propice à la délivrance des permis de construire, le président de l’Observer anticipe une remontée des chiffres des mises en vente à la fin de l’année 2026, et une augmentation des volumes de ventes à l’horizon 2027. Il y a pourtant urgence, car ce qui est en cause « c’est l’attractivité de Toulouse, le risque étant de se retrouver avec des entreprises qui finiront par se délocaliser, avec des extensions d’entreprises qui ne se feront pas parce qu’elles n’auront pas la capacité à loger leur personnel », conclut Mickaël Merz.