Immobilier : effondrement des ventes de 31% l’an dernier en Haute-Garonne
Immobilier. Après plusieurs années de progression, le marché immobilier haut-garonnais s’est retourné l’an dernier, indiquent les notaires de la Cour d’appel de Toulouse à l’occasion d’un bilan d’activité. Selon les professionnels, cette baisse des volumes de vente pourrait se poursuivre dans les mois à venir, accompagnée d’une légère baisse des prix.
Le conseil supérieur du notariat l’annonçait en janvier dans sa première note de conjoncture de l’année : en 2023, le volume des ventes immobilières a baissé de plus de 20 % en France. Une baisse plus significative encore en Haute-Garonne où, l’an dernier, le nombre de transactions a chuté de 31 %, tous biens confondus.
Inflation, hausse des taux, difficulté d’accès au crédit… « Le marché s’est grippé », constate Me Frédéric Giral, président de la chambre des notaires de la Cour d’appel de Toulouse, qui présentait le 7 mars à Toulouse, aux côtés de Me Henri Chesnelong, délégué de la Cour d’appel en charge de l’immobilier, le bilan 2023 du marché en Haute-Garonne.
25 880 ventes immobilières ont ainsi été signées dans les études de notaires du département en 2023, soit 11 580 de moins qu’un an auparavant. Il faut remonter à 2017 pour trouver un nombre de transactions aussi bas. Cette baisse du nombre de transactions est, qui plus est, générale. Elle affecte tous les types de bien, tant les appartements anciens (-23%), que les maisons anciennes (-22 %) ou les terrains à bâtir (-42 %). Toutefois, c’est le marché du neuf qui a le plus souffert : en 2023, les ventes d’appartements neufs se sont effondrées de 56 %.
Tous les départements du ressort de la cour d’appel sont également affectés par cette baisse du volume des ventes. Elle atteint ainsi -19% en Ariège, -21 % dans le Tarn et jusqu’à -24 % dans le Tarn-et-Garonne. Et selon les notaires haut-garonnais, cette dégringolade devrait se poursuivre. Ainsi prédit Frédéric Giral :
Notre ressenti sur le début d’année, pour les mois de janvier, février et mars, c’est que cette baisse du volumes des ventes définitives signées va se confirmer, voire s’accentuer. »
Le notaire de Caraman s’attend dès lors à de « mauvais chiffres en termes de volumes » au premier trimestre 2024.
Pas de recul des prix pour l’instant...
Pour autant, cette baisse du nombre de transactions ne s’est pas encore traduite par un recul des prix. Ainsi sur le segment des appartements anciens qui constituent, avec 11 670 ventes l’an dernier, le cœur du marché haut-garonnais, les prix poursuivent leur évolution à la hausse même si cette progression se fait au ralenti : +0,7 % sur un an sur l’ensemble du département et +0,6 % à Toulouse. Dans les départements limitrophes, les prix ont augmenté également moins rapidement l’an dernier. En Tarn-et-Garonne, ils ont tout de même grimpé de +3,6 % (contre +9,6% un an auparavant) et de +7,5 % en Ariège (après +16% en 2022).
L’effet sur les prix de cette baisse généralisée des volumes se traduit un peu plus nettement sur le marché des maisons anciennes. Ils ont en effet baissé de -1,5 % en un an. « Ce n’est pas encore spectaculaire », reconnait le président de la chambre des notaires. Cela montre cependant que, selon lui, « les propriétaires de maisons ont plus vite accepté le fait que pour vendre, il leur fallait faire un effort sur le prix », en raison notamment du coût des rénovations qui ne cesse, lui aussi, de grimper. « Il y a des éléments objectifs qui permettent peut-être au vendeur d’accepter plus rapidement un baisse des prix ». Le notaire s’attend à une confirmation de cette tendance baissière dans les mois à venir.
Ce d’autant que, précise Henri Chesnelong, pour les maisons anciennes, s’est ajouté au diagnostic de performance énergétique l’audit énergétique. Et le notaire de détailler :
Lorsque la note du DPE n’est pas bonne, un audit est réalisé qui vise à chiffrer les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique. Cela rajoute un élément de négociation pour l’acheteur, mais cela peut également probablement aider le vendeur à accepter une baisse de prix. »
Au passage, ajoute le notaire toulousain, « on n’observe pas d’explosion des ventes de passoires énergétiques car dans un marché où il y a beaucoup moins de volume, les rares acquéreurs ne vont pas s’orienter vers des biens qui sont difficiles à rénover ».
... mais des baisses plus marquées à venir
Sur les deux autres segments de marché, l’évolution des prix a, là aussi, légèrement ralenti. Alors que l’offre et le stock d’appartements neufs se raréfient dangereusement dans le portefeuille des promoteurs, les prix continuent ainsi de grimper. Ils ont progressé de 2,1 % en Haute-Garonne l’an dernier contre +3,5 % un an auparavant.
Sur le marché des terrains à bâtir, devenu « confidentiel » compte tenu du faible nombre de transactions (1 830 en un an dans le département), la hausse des prix a été limitée à 3,4 % (contre +6,3 % en 2022). La surface des terrains devient plus que jamais la variable d’ajustement : les surfaces inférieures à 600 m2 constituent aujourd’hui plus d’un tiers du marché.
Pour les mois à venir, en Haute-Garonne, les notaires s’attendent à un recul plus marqué des prix. Ces baisses pourraient atteindre d’ici à avril -4,7 % pour les appartements anciens, voire -10 % pour les maisons anciennes. Sur le secteur toulousain (Toulouse et première couronne), elles pourraient s’élever respectivement à -6,2 % et -8,4%. Dans la ville-centre en revanche, ces évolutions seraient nettement moins importantes, de l’ordre de -2,4 % pour les maisons anciennes tandis que les prix des appartements anciens resteraient stables.