Immobilier haut-garonnais : les notaires anticipent un nouveau ralentissement
Conjoncture. Après un regain d’activité en fin d’année dernière, depuis le début de 2025, le marché immobilier toulousain a repris sa longue dégringolade. C’est ce que montrent les derniers chiffres dévoilés par la chambre des notaires de la cour d’appel de Toulouse présentés le 18 septembre.
Le semblant de reprise qu’espéraient les notaires n’a pas vraiment eu lieu. C’est ce que confirment Mes Henri Chesnelong et Frédéric Giral, délégués en charge de l’immobilier au sein de la chambre des notaires de la cour d’appel. Ils présentaient le 18 septembre à Toulouse un nouveau bilan chiffré du marché immobilier dans le département.
Entre juillet 2024 et juin 2025, les volumes de ventes affichent une nette hausse, avec 23 360 ventes enregistrées par les notaires haut-garonnais, soit +6,8 % qu’entre juillet 2023 et juin 2024. Dans le détail, cette progression des volumes concerne tous les types de bien à l’exception des terrains à bâtir.
Les ventes d’appartements anciens, qui constituent le cœur du marché dans le département avec 10 460 transactions, ont ainsi progressé de 7,6 %. De leur côté, les ventes de maisons anciennes ont augmenté dans la même proportion, avec 8 580 ventes comptabilisées.
Alors qu’elles ne cessent de régresser depuis plusieurs semestres, les ventes de terrains à bâtir, elles, se sont littéralement effondrées, accusant un recul de 26,4 % en un an, après -41% l’an dernier et -29% il y a deux ans. Désormais confidentiel, le marché se réduit à tout juste un millier de ventes, avec de lourdes conséquences pour « toute une chaîne économique autour : constructeur, lotisseur, architecte, artisans… », alerte Frédéric Giral.
Un marché de nécessité
La bonne surprise vient du marché des appartements neufs, qui avec 3 320 transactions enregistrées ont bondi de +17,7 %. En cause ? La disparition fin décembre 2024 du régime du Pinel, dispositif d’investissement locatif, qui a conduit certains à se précipiter dans les études pour profiter de cet outil de défiscalisation.
L’embellie aura cependant été de courte durée, comme le montrent les chiffres compilés depuis le début de l’année 2025 par les notaires. Au premier semestre de cette année, tous biens confondus, les volumes de vente ont fléchi de près d’un quart (-24%) par rapport au semestre précédent. Seules 10 100 transactions ont été signées en six mois. Soit peu ou prou les niveaux de vente d’il y a dix ans.
La baisse la plus spectaculaire concerne le marché des appartements neufs en recul de -76,6 %, avec seulement 630 ventes en six mois sur toute la Haute-Garonne, suivie par celle des maisons anciennes (-17%), puis des appartements anciens dont les volumes régressent de plus de 5 %.
La confiance, une donnée capitale
Malheureusement, l’instabilité politique, économique et fiscale, ajoutée à la remontée des taux n’augurent rien de bon pour les mois à venir. Le nombre des avant-contrats signés dans les études - ils devraient déboucher trois mois plus tard sur la vente définitive - a encore fléchi entre avril et juillet. Tandis que les prix, loin de plonger, stagnent voir continuent de progresser.
« L’activité est en dent de scie et nous ne sommes pas très optimistes pour la fin de l’année », confirme Henri Chesnelong. Et Frédéric Giral d’ajouter :
Nous sommes désormais sur un marché dicté par la nécessité, celle de vendre ou d’acheter, et non plus un marché motivé par le désir. »
Une situation qui risque bien de se prolonger si « aucune une politique n’est mise en œuvre pour redonner envie ou confiance », prévient le notaire de Caraman qui anticipe, comme son confrère toulousain, à nouveau « un ralentissement des volumes des ventes pour la période à venir. »
Des prix en légère baisse
Entre juillet 2024 et juin 2025, malgré la baisse des volumes de vente, les prix de l’immobilier n’ont pas opéré le plongeon que certains imaginaient. Dans l’ancien, les prix ont baissé de -1,3 % pour les appartements, et de -1,9 % pour les maisons. Des variations somme toute très limitées. À noter que sur le marché du neuf, les prix continuent de grimper. Sur la période, ils ont progressé de 1,8 %. Ceux des terrains ont chuté de 2,8 %.
En Haute-Garonne, le prix de vente médian d’une maison ancienne s’affiche désormais à 265 000 € contre 178 000 € en Tarn-Garonne (+1,74%), 159 000 € dans le Tarn (+2,6%) ou encore 156 300 dans le Gers (+0,2%). À noter que Balma demeure la ville la plus chère du département : le prix de vente médian d’une maison atteint 451 500 €.
Une pole position que cette commune de l’est toulousain occupe également sur le marché des appartements anciens. Le prix du m² médian s’y élève à 3 270 €, juste devant Toulouse à 3 170 €. Dans la Ville rose, deux quartiers affichent encore des prix dépassant les 5 000 €, ceux de Saint-Étienne et Saint-Georges.
Sans grande surprise, Toulouse fait la course très largement en tête face aux autres préfectures régionales. À Albi, pour s’offrir l’appartement de ses rêves, il faut désormais compter 2 230 € le prix du m² médian, mais 1 900 € à Montauban et 1 560 € à Auch.