Immobilier neuf à Toulouse : vers une année 2025 sanglante ?

« Une année 2025 sanglante » pour l’industrie du logement neuf, c’est ce que prédit à l’échelle nationale la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans un communiqué du 14 novembre 2024. À Toulouse, les perspectives ne sont pas meilleures, à entendre Mickaël Merz, président de l’Observer (observatoire de l’immobilier toulousain), qui vient de détailler les chiffres de l’immobilier neuf dans l’aire urbaine pour les trois premiers trimestres 2024.

Effet d’aubaine

Entre le 1er janvier et le 30 septembre de cette année, à peine plus de 2 000 logements ont été mis en vente dans l’aire urbaine de Toulouse. C’est 25 % de moins qu’en 2023, moitié moins qu’en 2022, plus de trois fois moins qu’en 2016 ou 2017… Dans le même temps, 2 113 ventes aux particuliers ont enregistrées, soit 10 % de plus qu’au cours de la même période de 2023. Un sursaut dû uniquement à la fin annoncée du Pinel. Ce dispositif de soutien à l’investissement locatif disparaissant au 31 décembre 2024, les investisseurs se sont rués sur les rares biens disponibles pour tenter d’en profiter.

Mais par rapport à 2022, le nombre des ventes a chuté de 43 %. Un niveau jamais atteint depuis plus de 10 ans. À ces ventes au détail s’ajoutent quelque 400 logements vendus en bloc (au profit de bailleurs sociaux essentiellement), un nombre en recul de 37 % par rapport à 2023. « On a moins mis en vente et réalisé également moins de ventes sur les neuf premiers mois de 2024 que pendant l’année du Covid », se désespère le président de l’Observer.

Conséquence de cet effondrement des mises en vente, l’offre commerciale (qui intègre les logements neufs livrés et ceux en chantier) se réduit comme peau de chagrin. Elle représente 2 725 logements, « un niveau bien inférieur aux besoins du marché », assure Mickaël Merz. Si les prix ont baissé de 1,5 % sur les neuf premiers mois de l’année par rapport à 2023, ils restent très élevés, en progression de 5 % comparé à 2022. Le prix moyen du mètre carré avec parking s’affiche désormais à plus de 4 750 € dans l’aire urbaine (4 910 € à Toulouse).

Les deux leviers de pré-commercialisation supprimés

Alors que depuis 2023 l’immeuble neuf s’enfonce dans une crise majeure, le professionnel l’assure : « on n’a pas atteint le point bas ». Mickaël Merz pronostique même « un quatrième trimestre encore pire » et un début d’année 2025 « catastrophique ». En cause : le non remplacement du Pinel. Or c’est essentiellement « grâce aux ventes aux investisseurs particuliers que les promoteurs peuvent assurer la pré-commercialisation de leur programme sans laquelle aucun projet n’est lancé » rappelle le dirigeant de Sporting Promotion.

L’autre facteur qui depuis deux ans permet aux promoteurs de lancer leurs programmes, ce sont les ventes en bloc aux bailleurs institutionnels via les plans de rachat de CDC Habitat et Action Logement. En 2023, la filiale de la Caisse des Dépôts avait ainsi engagé un plan de soutien de 17 000 logements pour favoriser la relance de la construction neuve. « Malheureusement, ils n’ont plus de moyens et se désengagent des opérations parce qu’ils ne peuvent plus suivre », constate Mickaël Merz.

Sachant que se profilent de nouvelles élections municipales en 2026, « la pire période pour la promotion immobilière », le président de l’Observer veut garder espoir car explique-t-il « le besoin de logements est énorme ». Encore faut-il que le gouvernement prenne rapidement des mesures pour relancer le secteur. « Il y a plein de façons d’aider la construction de logements, outre les dispositifs comme le Pinel, même si on n’a pas trouvé mieux depuis 30 ans. Cela peut être l’extension du prêt à taux zéro (PTZ), le fait de redoter les bailleurs institutionnels, le soutien au logement social ou encore baisser la TVA… », conclut le président de l’Observer.