L’Union nationale des aménageurs tord le cou aux idées reçues sur la crise du logement
Construction. La métropole Toulousaine aurait besoin de 10 000 nouveaux logements par an jusqu’en 2030 selon une projection de l’Union nationale des aménageurs (UNAM). La croissance démographique, la diminution de la taille des ménages et le manque de foncier sont les principales raisons de cette crise.
Avec environ 42 000 nouveaux habitants chaque année, la région Occitanie fait face à une demande croissante de logements, en particulier de logements sociaux, tandis que l’offre peine à suivre. Une crise du logement dénoncée depuis plusieurs années par l’ensemble des professionnels et dont les pouvoirs publics ne semblent pas avoir pris toute la mesure. C’est en tout cas ce que dénonce l’Union nationale des aménageurs (UNAM) qui a entamé un tour de France pour présenter les résultats d’une étude réalisée par l’École supérieure des professions immobilières (ESPI).
En Nouvelle-Aquitaine, Paul Meyer, délégué général de l’UNAM, expliquait récemment à nos confrères du média en ligne Placéco, que le gouvernement sous-évalue le manque de logements, estimant que « la baisse démographique dans les 15 prochaines années induira une baisse des besoins ». Alors que la problématique du manque de foncier est pointée du doigt comme le principal frein à la production de logements, l’État affirme, toujours selon Paul Meyer, « qu’il n’est plus nécessaire de trouver du foncier car il y a des friches disponibles ». Autre contre-vérité que souhaite battre en brèche l’UNAM, le mythe autour du nombre de logements vacants dans les territoires impliquant qu’il ne serait pas « la peine de construire de nouveaux logements ».
Selon les projections de l’ESPI, présentées à Toulouse le 11 juin 2024 par l’organisation professionnelle, dans l’ex-région Midi-Pyrénées, le besoin de logements est estimé entre 26 000 et 28 000 par an à l’horizon 2030 selon les scénarios, tandis que sur la Métropole toulousaine, ce besoin est évalué à environ 10 000.
L’impact de l’attractivité de la métropole
Cette croissance des besoins s’explique par de multiples facteurs. En ex-Midi-Pyrénées, elle résulte principalement de la réduction de la taille des ménages, conséquence de l’évolution des différents modes de vie telle que la multiplication des familles monoparentales, le départ des enfants du foyer et la diminution du nombre d’enfant par femme. Ce phénomène représente 7 918 logements par an (soit 30,6% du total) dans l’ex-région Midi-Pyrénées et 1 404 sur l’agglomération toulousaine.
Si l’effet démographique (croissance naturelle et migrations) est aujourd’hui moindre à l’échelle nationale et régionale (31,5 %), dans la métropole, ce facteur reste prépondérant, avec +5 432 logements par an (51,8 %).
Logements vacants et renouvellement du parc immobilier
François Rieussec, président national de l’UNAM, pointe également du doigt la problématique des logements vacants sur le marché immobilier toulousain et dans l’ex-Midi-Pyrénées. Selon lui, un logement vacant n’est pas nécessairement un logement disponible comme semblent le penser les pouvoirs publics. « Un logement est considéré comme tel s’il est vide au 1er janvier, mais il peut être occupé dès le 15 février. Cela ne signifie pas qu’il est en permanence », affirme l’intéressé qui ajoute : « Il faut en moyenne 4 % de logements vacants pour assurer une fluidité du marché ». Cette faible proportion indique une bonne adéquation entre l’offre et la demande locales. Si avec un taux de 4,8 % la Métropole fait figure de bonne élève, dans l’ex-région Midi-Pyrénées, ce taux grimpe à 9,4 %.
Enfin, s’agissant du foncier, déjà problématique par le passé, la contrainte a été renforcée par la loi Climat et résilience et son objectif de Zéro artificialisation nette (ZAN) qui prévoit de réduire de 50 % l’artificialisation des sols d’ici 2031. Or, selon le président de l’UNAM, pour répondre à ces besoins de logements, « une extension est nécessaire ». Les démolitions et des changements d’usage, comme la conversion de bureaux en logements, ainsi que les friches récupérées ne suffiront pas. Et pour cause, seulement 40 % des besoins seront couverts par le foncier encore disponible à Toulouse, et 43 % en Midi-Pyrénées.
Pour planifier et répondre efficacement aux besoins futurs, « il est essentiel de prendre en compte les projections démographiques et les tendances actuelles », conclut François Rieussec.