« On peut parler d’un véritable effondrement du marché immobilier sur l’aire urbaine »
Immobilier. Les professionnels du secteur constatent une nouvelle dégradation des indicateurs au terme du premier semestre 2023.
Trimestre après trimestre, la situation du marché de l’immobilier neuf dans l’aire urbaine toulousaine n’en finit pas de se détériorer. « C’est de pire en pire », se désespère Laëtitia Vidal, présidente de L’Observer, l’Observatoire de l’immobilier toulousain, né de l’initiative de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), de l’Union sociale pour l’habitat (USH) et de l’Union nationale des aménageurs (Unam).
Les derniers chiffres collectés par la structure font en effet état d’une dégradation sans précédent des trois indicateurs scrutés à la loupe par les professionnels de l’immobilier.
« Au cours du 1er semestre 2023, les volumes observés sur l’aire urbaine n’ont jamais été aussi bas depuis les débuts de L’Observer en 2002, qu’il s’agisse des ventes, des mises en vente et de l’offre commerciale », a ainsi indiqué, le 5 septembre, à l’occasion d’un bilan semestriel, la directrice générale de Pierre Passion.
1829 logements ont été mis en vente au cours des six premiers de l’année, soit 39 % de moins qu’au premier semestre 2022, qui était déjà « extrêmement mauvais ». Après un premier trimestre relativement dynamique, 700 mises en vente seulement ont été dénombrées entre avril et juin, plombant le premier semestre.
Désistements : une vente sur trois
La chute est plus « catastrophique » encore du côté des ventes de logements neufs. Moins de 1200 transactions ont été comptabilisées sur la période (1177). C’est 60 % de moins qu’un an auparavant. A noter le nombre des désistements toujours très préoccupant : 460 sur le premier semestre, soit une vente sur trois, en hausse de 10 % par rapport au premier semestre 2022. La ville de Toulouse concentre près de la moitié des ventes (48 %).
Les propriétaires occupants représentent désormais la grande majorité des acquéreurs (soit 59 % contre 48 % un an plus tôt). « Les investisseurs ont déserté le marché, pointe Laëtitia Vidal. Ne doutons pas que cette baisse constante des investisseurs depuis maintenant plusieurs trimestres va occasionner à très court terme une forte tension sur les marchés locatifs neufs et anciens. Cette pénurie ne manquera pas de générer des augmentations de loyers sur les logements hors plafonnement ».
Conséquence du très faible niveau des ventes, l’offre commerciale progresse très légèrement dans l’aire urbaine, à 4222 biens, soit un écoulement théorique de 12 mois, en progression de 8 % par rapport au premier semestre 2022.
Crise du financement
« On peut parler d’un véritable effondrement du marché immobilier sur l’aire urbaine. Sur le 1829 logements mis en vente au cours du semestre, 1190 ont été mis en vente sur la seule ville de Toulouse, soit 65 %. Ce qui signifie que sur les différentes couronnes, seuls 639 logements ont été mis en vente, déplore Laëtitia Vidal. C’est du jamais vu ! Plus aucun permis ne sort ».
Or, rappelle la présidente de l’Observer : « Les communes de la première couronne disposent de toutes les infrastructures de transports, de commerce et de services publics et pourtant ce sont celles qui jouent le moins le jeu en termes de délivrance de permis de construire. Pour l’instant, seule Toulouse continue à faire le job. »
La professionnelle voit plusieurs explications à cette altération des indicateurs. « Même si les collectivités connaissent parfaitement les difficultés que nous traversons, cela reste extrêmement long et compliqué d’obtenir un permis de construire. Ensuite, lorsque le permis est délivré, nous faisons toujours face à une flambée des recours. Enfin, une nouvelle explication s’est rajoutée, liée à la temporalité de nos métiers. En effet entre le moment où le promoteur trouve un terrain et l’obtention d’un permis de construire, les coûts de construction ont explosé, ainsi que les taux d’intérêt. Les prix de construction sur lesquels était basée l’opération ne sont plus bons, idem les prix de vente initialement calculés puisque les gens ne peuvent plus se financer. Bilan de l’opération : malgré l’obtention du permis de construire, le promoteur est dans l’incapacité de lancer le programme. »
Les prix eux-mêmes demeurent orientés à la hausse. Dans l’aire urbaine, comme à Toulouse, ils progressent de 7 % sur les six premiers mois de l’année. La Ville rose n’est pas en meilleure posture que ses voisines Bordeaux et Montpellier. Dans la capitale girondine, le nombre des ventes a chuté de 59 %, à 592 transactions et les mises en vente plafonnent à 1118 logements pour le premier semestre, en recul de 7 %. L’offre commerciale s’élève à 3327 logements.
A Montpellier, la situation est également critique : 612 ventes ont été enregistrées au cours des six premiers mois de l’année (-47%), et 843 logements ont été mis en vente (-14%). Le stock est restreint à 1773 logements.