2022, un très bon cru pour Midi 2i
Immobilier d’entreprise. La filiale de la Caisse d’Épargne de Midi-Pyrénées, a enregistré l’an dernier 23 % de croissance.
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! Cette fameuse règle d’or de l’investissement immobilier, aurait-elle du plomb dans l’aile ? Selon Jean-Luc Barthet, président de Midi 2i, société de gestion toulousaine dédiée à l’investissement dans l’immobilier professionnel, filiale de la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées (CEMP), sous l’effet de la crise climatique et de la pandémie de Covid-19, d’autres éléments sont devenus primordiaux, tels l’usage et l’impact environnemental.
C’est ce qu’il a expliqué le 8 juin à l’occasion de la présentation des résultats 2022 de l’entreprise. Lesquels s’avèrent particulièrement bons. L’an dernier, Midi 2i a réalisé un chiffre d’affaires de 12,2 M€, en progression de 23% par rapport à 2021 et son résultat d’exploitation est proche de 2,6 M€, en hausse de près de 30%.
« Des performances qui vont au-delà de la trajectoire financière du plan stratégique de l’entreprise. Nous avons une année d’avance sur notre plan de marche », se félicite son président.
Positionnée sur le marché des régions, la société de gestion toulousaine structure, commercialise et gère différents fonds d’investissement (19 au total dont une SCPI) pour le compte d’établissements du groupe BPCE (Banques populaires Caisses d’Épargne) et de leurs clients.
Ces fonds sont investis essentiellement dans l’immobilier d’entreprise : bureaux (50% du portefeuille), surfaces commerciales (40 %), résidences gérées (étudiants, seniors, etc.), hôtels et locaux d’activité, soit aujourd’hui 131 actifs pour un total de 460 000 m2 représentant plus d’1Md€.
Un marché des régions très dynamique
Pour Jean-Luc Barthet, cette performance est principalement due à son positionnement, le marché des régions ayant été « particulièrement dynamique en 2022 ».
Outre la métropole toulousaine, Midi 2i est ainsi présente à Bordeaux, Nantes, Rennes et en région Auvergne Rhône Alpes. Elle ambitionne de se développer également sur le marché lillois, « deuxième marché régional, en temps normal ». Malgré ces bons résultats, le dirigeant aborde l’avenir « avec humilité ».
Les différentes crises qui se sont succédé ont en effet eu de fortes répercussions sur le marché de l’immobilier d’entreprise. « Une conséquence financière d’abord avec une augmentation brutale des taux de financement qui a généré un décrochage entre les attentes des vendeurs d’un côté et des acquéreurs de l’autre. Ce qui paralyse le marché. Or, les taux ayant remontés, l’immobilier, qui présentait un certain intérêt pour les investisseurs au sens large, qu’ils soient particuliers ou institutionnels, se retrouve désormais en concurrence avec d’autres placements financiers qui jusqu’à présent, du fait des taux très réduits que nous avons connus ces six dernières années, n’entraient pas dans le champ des attentes de ces investisseurs. »
Des opportunités
Conséquence, la SCPI Métronome lancée en 2019 par Midi 2i devrait cette année connaître un niveau de collecte moindre qu’en 2022. Sachant que l’an dernier, l’ensemble des SCPI ont enregistré un record de collecte de l’ordre de 10,1 Mds€, « du jamais vu ».
Labellisée ISR, la SCPI Métropole permet de collecter, pour sa part, entre 30 et 40M€ par an auprès d’institutionnels et de particuliers et distribue 5 % de dividendes chaque année.
« Ma conviction est que nous n’allons pas revenir dans les mois qui viennent aux taux que nous avons connus précédemment, proches de 1%. C’est une donnée qu’il nous faut désormais intégrer ».
La crise du Covid-19 a accéléré un autre phénomène. « Désormais, l’usage devient un élément essentiel dans l’appréhension d’un actif immobilier », détaille Jean-Luc Barthet.
Autrement dit, les locaux dépourvus d’extérieurs, non modulables, devraient voir leur valeur fortement se déprécier. « Va se poser la question des actifs vieillissants qui de facto ne répondent pas aux nouveaux usages. »
Une catégorie d’actifs qui représente une très faible part du portefeuille de Midi 2i assure son président. « Nous avions anticipé le phénomène, dès 2018, en prenant le parti de repositionner nos investissements sur des actifs neufs, acquis en Vefa. Notre parc immobilier, en bureaux du moins, est ainsi à plus de 80 % sous garantie décennale. Et sur ces 80%, 70% ont moins de cinq ans. »
Autre donnée désormais incontournable : l’environnement. « Nous allons là aussi avoir des transformations à opérer à la fois pour répondre aux attentes des entreprises s’agissant de l’impact environnemental de leurs locaux, et côté investisseurs, en termes de liquidité. En effet, les immeubles affectés d’une empreinte carbone élevée auront demain beaucoup de mal à trouver preneur sauf à des prix bradés pour permettre à l’acquéreur d’engager les travaux qui permettront à l’actif de retrouver une empreinte carbone décente. »
Des évolutions qui pourraient selon le président de Midi 2i se révéler riches d’opportunités pour sa structure. Laquelle travaille à la création d’ici quelques mois d’un nouveau véhicule d’investissement. En 2022, Midi 2i a acquis pour 200 M€ d’actifs et cédé de l’ordre de 100 M€. Pour 2023, Jean-Luc Barthet, se veut « optimiste mais prudent ». La société, qui emploie 30 collaborateurs, table sur une nouvelle croissance à deux chiffres, moins forte cependant qu’en 2022.