À Toulouse, la baisse des prix sur le marché immobilier n’est pas encore en vue
Immobilier. La chambre interdépartementale des notaires de la cour d’appel de Toulouse vient de publier sa traditionnelle enquête sur le marché haut-garonnais.
Les potentiels acquéreurs vont être déçus : à Toulouse et en Haute-Garonne, même si elle est très attendue, « la baisse des prix de l’immobilier n’est toujours pas au rendez-vous ». C’est Henri Chesnelong, notaire toulousain délégué aux chiffres de l’immobilier au sein de la chambre interdépartementale des notaires de la cour d’appel de Toulouse, qui le constate. Il a présenté le 25 septembre 2023 dans les locaux de la chambre à Toulouse (Haute-Garonne) l’évolution du marché immobilier dans le département, une étude basée sur les ventes signées dans leurs études entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023.
Une baisse générale des volumes
La seule décrue constatée par les officiers publics ministériels est celle des volumes de ventes, tous produits confondus, qui atteint -17 % dans le département, soit 31590 ventes enregistrées.
Après deux années record, 2021 et 2022, où le nombre de transactions enregistrées à l’échelle nationale a atteint le million (voir 1,250 million en 2022), le marché retrouve un niveau proche de celui de 2020.
Dans le détail, de fortes disparités apparaissent entre les différents segments de marché. Ainsi les ventes d’appartements anciens reculent de 10 % contre -23 % dans le neuf. Pour expliquer ces variations, Henri Chesnelong évoque des typologies d’acheteurs très différentes :
Les appartements anciens correspondent à un marché de personnes qui achètent pour se loger tandis que les appartements neufs attirent plutôt des investisseurs, un marché qui a beaucoup souffert de la dégradation des conditions du Pinel et de la hausse des taux. »
Les volumes de ventes constatés sur le marché de la maison ancienne sont eux aussi en retrait de 17%, un recul qui fait suite précise toutefois le notaire « à une forte augmentation des volumes et des prix au cours des dernières années ».
Les vendeurs pas prêts à baisser les prix
En revanche, si les volumes baissent, les prix dans le département ont continué de grimper sur la période concernée. Et le délégué aux chiffres de l’immobilier d’observer :
L’augmentation générale des coûts et des taux fait que le panier de l’acheteur se rétrécit tandis que les vendeurs regardent les prix pratiqués hier et ne sont pas encore prêts à adapter les prix au marché d’aujourd’hui. »
Le prix des appartements anciens gagne 3,1 % en Haute-Garonne, un rythme cependant moins soutenu que sur la période précédente (+4,7%). Même constat à Toulouse où les prix progressent sur ce segment de marché de 2,1% après +2,2 % un an auparavant. Dans la Ville rose, six quartiers désormais affichent des prix supérieurs à 5000€ au m2, après l’entrée de Saint-Cyprien dans le cercle d’or. Les prix dans ce quartier ont progressé de 8,2% sur un an.
Pas d’accalmie non plus sur le marché du neuf. Alors que le volume des ventes a régressé fortement, les prix s’envolent : ils ont gagné 9,3 % sur la période. Le marché des maisons anciennes connait lui aussi une hausse des prix même si elle ralentit : +3,5 % en un an contre +5,9 % l’année précédente.
A noter que Balma reste la commune haut-garonnaise où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Il faut compter 465000€ pour une maison sur cette commune de l’est toulousain, un prix qui a grimpé de 3,1 % sur les douze derniers mois.
Sur la période concernée, 2320 terrains à bâtir ont trouvé preneur. C’est 29% de moins que durant les 12 mois précédents. Le prix médian en Haute-Garonne d’un terrain à bâtir s’affiche désormais à 98000 €, un montant en forte hausse : +14 % en un an. A noter que la surface des terrains à bâtir ne cesse de diminuer. Ceux de moins de 600 m2 constituent désormais le gros du marché (34 %).
La baisse des prix devrait suivre la baisse des volumes mais cela prend du temps, un an voir deux ans, assure Henri Chesnelong. On la constatera seulement dans quelques mois ».
Les données collectées par les professionnels sur la base des avant-contrats (compromis de vente) signés au cours des trois derniers mois laissent en effet entrevoir une amorce de baisse des prix sur le département qui ne s’est cependant pas encore traduite sur Toulouse.
Mon bilan immo
Dans ce contexte de tension immobilière, les notaires de l’Ariège, de la Haute-Garonne, du Tarn et du Tarn-et-Garonne proposent un nouveau service : Mon bilan immo. Il vise, explique Frédéric Giral, président de la chambre interdépartementale, à « faciliter le plus possible l’acte d’achat ».
Très souvent en effet, explique le notaire, « la vente d’un bien la vente d’un bien peut être considérablement retardée voire bloquée car les vendeurs n’ont pas suffisamment anticipé ou rassemblé les pièces justificatives et nécessaires à une vente. Il peut s’agir de travaux qui n’ont pas été déclarés, d’une situation maritale qui n’a pas été actualisée, d’un titre authentique de propriété qui a été égaré ou tout simplement d’un justificatif de taxe foncière à récupérer. »
Pour éviter ces écueils, les notaires proposent désormais de procéder bien en amont de la vente à ce bilan immobilier, un « mini audit », gratuit et personnalisé au cours duquel le notaire pourra conseiller globalement et en amont les futurs vendeurs, les aider à rassembler les pièces de leur dossier immobilier en facilitant leurs démarches, mais aussi répondre leurs questions en matière de fiscalité notamment, de réformes ou évolutions en cours.