Comment Patrimoine SA s’adapte-t-elle aux nouvelles réalités du logement social ?

En France, près de 2,9 millions de personnes sont actuellement en attente de logement social, dont 290 000 en Occitanie et 60 000 en Haute-Garonne, avec des délais d’attente de plus en plus longs, jusqu’à 600 jours dans l’Hexagone. Dans ce contexte de forte pression sur le parc locatif, Patrimoine SA Languedocienne (200 collaborateurs) se distingue comme l’une des plus importantes Entreprises sociales pour l’habitat (ESH) de la région avec 464 M€ investis ces cinq dernières années dans l’agrandissement et la rénovation de son parc.

Filiale du groupe Midi Habitat, l’organisme gère plus de 15 000 logements répartis sur 125 communes entre la Haute-Garonne, le Tarn, le Tarn-et-Garonne, l’Aude, l’Hérault, les Landes et les Pyrénées-Atlantiques, logeant près de 40 000 personnes. Elle attribue en moyenne 2 500 logements par an.

Construire plus, rénover mieux

Début juin, Patrimoine SA a organisé son traditionnel point presse pour faire le bilan de l’exercice écoulé et dévoiler ses ambitions pour l’année en cours. Ainsi, sur le plan de la construction, le bailleur a livré 600 logements en 2025. Pour les cinq prochaines années, il prévoit d’en livrer 2 500 supplémentaires, dont 1 700 sur l’agglomération toulousaine, avec des opérations déjà engagées à Seilh et dans le quartier Papus au cœur de la Ville rose.

Sur le volet réhabilitation, l’entreprise a poursuivi ses efforts. « Nous sommes passés de 50 M€ d’investissements à 85 M€ en deux ans, et ce, uniquement sur la rénovation », souligne Thomas Réveillère, directeur général adjoint aux ressources et stratégie financière. Ces travaux visent à améliorer la performance énergétique et le confort des logements, à mettre le parc aux normes environnementales et à adapter les bâtiments au changement climatique.

Résultat, moins de 200 logements restent classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), tandis que 75 % du parc est aujourd’hui en A, B ou C. Dans ce cadre, 2 300 logements sont désormais raccordés aux réseaux de chaleur urbains, et l’extension à 630 logements supplémentaires répartis sur cinq résidences de Toulouse Métropole est actuellement à l’étude.

Dans sa stratégie environnementale, Patrimoine SA vise à « réduire de 30 % son empreinte carbone par mètre carré géré d’ici 2034 » et participe activement à Envirobat Occitanie, le réseau régional de la construction durable. Ces engagements constituent désormais un axe structurant de son développement, au même titre que la production de nouveaux logements.

Pour soutenir ses ambitions, le bailleur diversifie ses sources de financement. Les emprunts restent essentiels, avec des durées de 40 à 60 ans, mais Patrimoine SA complète désormais ses ressources par des ventes encadrées de logements à des locataires existants. 64 appartements ont ainsi été vendus en 2025, avec un objectif de 80 en 2026.

Des partenariats avec les collectivités locales et des organismes spécialisés comme les Agences de l’eau se multiplient. Objectif ? Co-financer certaines opérations de rénovation pour partager les coûts. Cette stratégie doit lui permettre de maintenir son rythme d’investissement, de préserver sa solidité financière dans un environnement de plus en plus contraint pour les acteurs du logement social.

Des besoins en hausse, des moyens en baisse

Un point sur lequel est revenue en détail Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat lors de cette rencontre avec la presse. En effet, si les besoins en logements sociaux n’ont jamais été aussi importants avec un doublement de la demande en huit ans, les moyens dont disposent les bailleurs pour y répondre se réduisent. Une évolution qui s’accompagne d’une transformation du profil des demandeurs. Désormais, les personnes seules et les familles monoparentales sont majoritaires, sans oublier les retraités. Une nouvelle typologie qui oblige les organismes à adapter leur offre à des besoins et à des capacités financières plus diversifiés.

Cette pression s’exerce dans un contexte de baisse continue des financements publics. Selon les acteurs du secteur, la participation de l’État et des collectivités au coût de production d’un logement social est passée « de plus de 10 % à seulement 6 % en 20 ans ». Certaines aides historiquement versées par les pouvoirs publics, comme celles liées au Prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), sont désormais en partie supportées par les bailleurs eux-mêmes. Une évolution qui réduit mécaniquement leur capacité à construire. À l’échelle nationale, le secteur estime avoir perdu près de 40 000 logements par an en raison de cette contraction des financements. Pour Patrimoine SA, cela représente 200 logements en moins.

À cette diminution des ressources s’ajoute une hausse continue des coûts de production, notamment depuis le Covid et les différentes crises qui ont suivi dont la guerre en Ukraine. Les opérations de construction sont devenues plus onéreuses et les conditions d’emprunt plus contraignantes.

Quelles solutions pour relancer la dynamique ?

Les exigences environnementales constituent un autre défi majeur. Si l’ensemble des acteurs reconnaît la nécessité d’adapter le parc immobilier au changement climatique, l’accélération des réglementations impose des investissements considérables. Les bailleurs doivent simultanément rénover les bâtiments anciens, améliorer leur performance énergétique et construire de nouveaux logements répondant à des normes toujours plus exigeantes.

À cet égard, dans un récent rapport, la Chambre régionale des comptes évoque plusieurs pistes pour essayer d’inverser la tendance. Au-delà des enjeux de production de nouveaux logements, elle préconise un meilleur ciblage des demandes, sachant qu’aujourd’hui, 72 % de la population française est éligible au logement social. La CRC propose également d’en finir avec les « logements sociaux à vie ». Sur le territoire, le taux de rotation est en effet passé de 8,2 % à 6,9 % entre 2019 et 2024 (contre 8 % au niveau national).

Enfin, elle plaide pour un dialogue tripartite renforcé et permanent entre les intercommunalités, les communes et les bailleurs, essentiel pour ajuster la politique du logement social.