En Tarn-et-Garonne, l’immobilier bat des records
Immobilier. Les ventes de terrain à bâtir comme celles des maisons et appartements anciens ont bondi l’an dernier.
À l’image des grandes métropoles de la région, le marché immobilier en Tarn-et-Garonne a été l’an dernier particulièrement dynamique. C’est ce qu’a révélé le bilan chiffré présenté fin mars par Julien Lacombe, notaire, délégué départemental en charge de l’immobilier du Tarn-et-Garonne au sein de la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Toulouse.
« Au niveau du volume annuel des ventes, tous biens confondus en 2021, nous atteignons des volumes records et une augmentation assez spectaculaire de +45% sur les ventes des terrains à bâtir. Nous avions déjà plus ou moins prévu l’évolution de ce marché à la hausse mais pas dans une telle proportion. Deux facteurs semblent l’expliquer : un facteur structurel lié à un manque de biens dans l’ancien et donc au report des primo-accédants sur les terrains à bâtir ; un facteur conjoncturel, l’entrée en application de la nouvelle RT 2020 au 1er janvier 2022 imposant la construction de bâtiments à énergie positive et de maisons passives, a stimulé les acquéreurs pour acheter avant la fin de l’année 2021 », explique Julien Lacombe.
Appétence pour les villes moyennes
En Tarn-et-Garonne, le ni veau de prix médian des appartements anciens s’établit désormais à 1 600€ le m2 ; un prix qui se rapproche de celui du Tarn, qui est à 1 750 € mais encore très éloigné de celui relevé en Haute- Garonne à 2 820 €. Les trois pièces sont toujours autant plébiscitées : ils représentent 42 % des ventes, malgré une progression globale des prix sur ce marché de 12%. Dans le classement des préfectures d’Occitanie, Montauban se situe désormais dans le peloton de tête des villes qui connaissent la plus forte hausse : +12,4 % pour un prix médian de 1 700 € le m2, là où Albi enregistre une augmentation de +9,8%, soit 2 030€ le m2. Pour la première fois la Cité d’Ingres devance Rodez (+9,5% et 1 690 € le m2). Selon Julien Lacombe, « la tendance générale traduit une réelle appétence pour les villes moyennes. En Tarn-et-Garonne, nous constatons que de nouveaux investisseurs se tournent vers Montauban compte tenu de la proximité toulousaine et de la requalification du coeur de ville qui valorise les biens et l’attractivité ».
L’étude par quartier montre, sans surprise que le centre-ville de Montauban conserve les prix les plus élevés, à 1 790 € le m2, même si, dans l’ensemble, les étiquettes restent assez homogènes (1 670€ à Lalande, 1 560€ à Pomponne). Sur le marché de la maison ancienne, le prix médian dans le département se situe désormais à 170 000€ (pour 160 000€ l’année dernière) et creuse l’écart avec le Tarn (153 000 €), à comparer aux 271 000 € affichés en Haute-Garonne. Les maisons de quatre pièces et plus sont particulièrement prisées : elles concentrent 35% du marché. Les écarts de prix sont cependant importants selon la commune : il faudra compter 205 900 € en prix médian pour un bien à Montauban, 197 000€ à Montbeton, 150 000 € à Caussade et 130 000 € à Moissac.
Volumes de ventes historiques pour les terrains à bâtir
« La proximité toulousaine et la qualité des axes de circulation jouent toujours autant sur le prix des biens même si on peut se demander si la flambée des prix de l’essence aura un impact sur les choix futurs des acteurs du marché », pointe toutefois Julien Lacombe. Enfin, le marché des terrains à bâtir, qui a enregistré des volumes de ventes historiques n’a pas pour autant connu de flambée des prix si ce n’est une légère augmentation de +1,4%, avec un prix médian à 50 000 € (contre 46 300 € dans le Tarn et 89 400€ en Haute-Garonne). La superficie des terrains les plus vendus se situe entre 900 et 1 499 m2. « Sur ce marché jusqu’alors assez fragile, on constate que l’offre est revenue. C’est aussi le cas dans des départements comme l’Ariège. Mais il faut vraisemblablement s’attendre à un recul avec l’entrée en application des nouvelles contraintes et réglementations ».
Le profil des acquéreurs reste inchangé d’une année sur l’autre, la tranche d’âge des 30-39 ans restant la plus présente sur le marché comme les professions dites intermédiaires. Le marché en Tarn-et-Garonne ne montre pas pour l’heure de velléité spéculative puisque la durée de détention moyenne des biens reste supérieure à 15 ans. On notera par ailleurs que les moins de 30 ans achètent en majorité dans le pays de Montauban tandis que les plus de 60 ans font le choix du Quercy, lieu de résidence souvent privilégié pour les résidences secondaires. En Tarn-et-Garonne, 66% des acquéreurs sont originaires du département.
Et en 2022 ?
« L’inflation que nous subissons et qui risque de croître est un facteur préoccupant. Une fois de plus, après la Covid, nous faisons face à un contexte très particulier : hausse des prix des matières premières, de l’énergie, manque de biens dans l’ancien, guerre en Ukraine… On peut craindre un ralentissement des transactions et un comportement plus frileux des acquéreurs. Mais les taux restent toujours bas, malgré une faible augmentation, et la valeur pierre, nous l’avons toujours constaté, reste la valeur refuge par excellence, surtout en tant de crise. Il faudra donc observer ce début d’année avec beaucoup d’attention », conclut Julien Lacombe.