Immobilier en Haute-Garonne : après le rebond, le marché replonge dans l’attentisme
Immobilier. Le sursaut observé l’an dernier n’aura pas duré. En Haute-Garonne, les ventes dans l’ancien ont reculé de 5,8 % entre mi-2025 et mi-2026. Avec des taux d’intérêt en hausse et une confiance des ménages en berne, les notaires constatent un marché « atone » et n’attendent pas de reprise à court terme.
Après avoir annoncé, en mars dernier à l’occasion du bilan 2025, une hausse des volumes de vente dans l’ancien en Haute-Garonne, les délégués en charge de l’immobilier au sein de la chambre des notaires de la Cour d’appel de Toulouse se montraient réservés quant à la poursuite de cette reprise. Force est de constater, six mois plus tard qu’ils avaient raison d’être prudents.
En effet, le marché immobilier marque à nouveau le pas. De mi 2025 à mi 2026, les volumes de vente dans l’ancien ont baissé de 5,8 %. Et même de 11 % si l’on intègre les ventes d’appartements neufs qui, sur la période, se sont littéralement effondrées (-45 %). C’est ce qu’ont indiqué Frédéric Giral, notaire à Caraman, et Henri Chesnelong, son homologue toulousain, à l’occasion d’un nouveau point marché jeudi 24 septembre.
Un marché extrêmement poussif
« Il manque au bas mot 700 transactions sur le marché des appartements anciens et autant sur celui des maisons anciennes », détaille Frédéric Giral. Une baisse de volume qu’Henri Chesnelong analyse moins comme une chute brutale que comme « une correction du marché, après le court rebond enregistré l’an dernier ». De fait, avec 21 400 transactions recensées entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2026, le marché haut-garonnais retrouve des niveaux qu’il n’avait pas connu depuis 2016.
« Aujourd’hui, nous sommes sur un marché d’utilité, voire de nécessité, résume le notaire de Caraman. Certes, on y retrouve quelques primo-accédants qui veulent accéder à la propriété et essayent de sortir du locatif. Mais pour l’essentiel, les gens présents sur le marché, ce sont des personnes victimes d’un accident de la vie : mutations, divorces, etc. »
Selon le professionnel, plusieurs facteurs expliquent cette nouvelle contraction du nombre de transactions. Au premier rang desquels « la baisse de confiance des ménages » et des indicateurs qui ne sont pas bons : « les taux d’intérêt qui remontent », auxquels s’ajoute « un contexte économique anxiogène ».
Toulouse, moteur du marché haut-garonnais
Dans le détail, les ventes d’appartements anciens ont baissé de 6,5 % sur la période, soit 10 130 transactions enregistrées. Corollaire de cette baisse des volumes, les prix ont grimpé de 2,4 % sur 12 mois glissants. Toulouse reste le moteur du marché haut-garonnais avec près d’une vente sur six dans le département. Comptez 3 260 € au m2 en prix médian dans la Ville rose.
Dans le chef-lieu du département, seul le quartier Saint-Étienne affiche désormais un prix au m2 supérieur à 5 000 €. Les prix y sont toutefois en baisse de 2,4 %.
Du côté des maisons anciennes, la tendance n’est pas mieux orientée. Le nombre de transactions a diminué de 7,7 % en un an, soit 8 230 ventes, tandis que les prix sont restés stables (-0,2 %). Sans grande surprise, c’est à Balma que se situent les biens les plus chers, avec un prix médian de 421 400 €, en baisse de 3,8 %. Dans la Ville rose, troisième du classement, le prix médian s’établit à 364 000 €, soit 100 000 € de plus que le prix de vente médian dans le département. Avec un quartier qui se détache nettement, le Busca, où le prix médian s’affiche à 736 000 €.
Des professionnels peu optimistes
Seul segment de marché orienté à la hausse, les terrains à bâtir restent plus que jamais un « marché de niche », confirme Henri Chesnelong, avec seulement un peu plus de 1 200 transactions comptabilisées, soit 17 % de plus que sur les 12 mois précédents.
Pour les mois à venir, les notaires haut-garonnais n’attendent aucune embellie. Les chiffres des avant-contrats signés en juillet dans les études (compromis ou promesses de vente qui se devraient se traduire trois mois plus tard par des actes authentiques) sont en baisse tous segments de marché confondus. « Nous le constatons d’ores et déjà dans nos études. Le marché est atone alors que septembre est traditionnellement un mois très actif. »
Les échéances électorales qui se profilent en 2027 ne devraient pas arrangées les choses. Comme le rappelle Frédéric Giral : « en année électorale, les gens préfèrent patienter. Ils attendent de voir ce qui se passe pour éventuellement se repositionner, parfois bien après. »
Des arbitrages à venir
L’autre phénomène qui risque de plomber le marché, c’est la hausse des carburants, liée à la guerre au Moyen-Orient. Elle pourrait en effet impacter les décisions des futurs acquéreurs tentés de s’éloigner de la métropole pour bénéficier de prix immobiliers plus attractifs. « Si le coût du carburant continue à être aussi important, cela aura un impact significatif », prédit le notaire de Caraman.
Plus globalement, pour ce dernier, les jeunes (30-39 ans) qui constituent aujourd’hui un tiers des acquéreurs pourraient être amenés à faire des arbitrages. « Les trentenaires sont-ils prêts à tout miser sur la propriété ? Je n’en suis pas forcément convaincu. Et après, quelles concessions sont-ils prêts à faire ? Sont-ils disposés à sortir de la ville et à s’éloigner beaucoup avec toutes les contraintes que cela comporte ? J’ai l’impression que les choix et les arbitrages ne seront pas les mêmes que ceux effectués par la génération précédente il y a 10 ou 15 ans », conclut-il.