Immobilier en Haute-Garonne : le marché se redresse, mais l’embellie reste fragile
Immobilier. Dans l’agglomération toulousaine comme dans le reste de la Haute-Garonne, les ventes dans l’ancien progressent de nouveau. Malgré ces indicateurs positifs, les représentants de la Chambre des notaires de la Cour d’appel de Toulouse restent prudents quant à la pérennité de cette reprise. La confiance, moteur essentiel du marché immobilier, demeure vulnérable face aux incertitudes géopolitiques et au calendrier électoral national.
Après trois années de net ralentissement, le marché immobilier de la Haute-Garonne montre des signes de redressement. En 2025, l’activité a repris dans l’ancien, tandis que le neuf accuse un décrochage marqué sous l’effet de la disparition du dispositif de défiscalisation Pinel.
Au total, 22 160 biens immobiliers ont changé de propriétaire dans le département l’an dernier, selon les données de la chambre des notaires de la cour d’appel de Toulouse. Un volume en baisse de 2 % sur un an et qui ramène le marché à un niveau inférieur à celui observé en 2015, alors même que la population de la Haute-Garonne a progressé de 13,8 % en dix ans.
Cette évolution reflète en réalité une forte divergence entre les différents segments du marché. Le neuf s’est nettement contracté : seulement 1 650 ventes d’appartements ont été enregistrées en 2025, soit une chute de 55 % par rapport à 2024. La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a en effet tari une large part de la demande d’investisseurs qui soutenait jusqu’ici l’activité du marché toulousain. À l’inverse, le marché de l’ancien s’est redressé. Hors neuf, les ventes ont progressé de 8,2 % sur un an, traduisant un retour progressif des acquéreurs après plusieurs mois d’attentisme.
Les appartements anciens tirent l’activité
Le segment des appartements anciens a été particulièrement dynamique, avec 10 740 transactions enregistrées en 2025, soit une hausse de 9,1 %. Après avoir reculé de 4,1 % en 2024, les prix repartent légèrement à la hausse : +2,9 % sur un an. Le prix médian atteint désormais 2 890 € le mètre carré dans le département et 3 210 € à Toulouse (+1 %).
« L’augmentation des volumes commence à jouer sur les prix, qui se redynamisent. Nous ne sommes plus sur un marché attentiste et baissier mais sur une dynamique de remotivation des acheteurs », observe Henri Chesnelong, délégué de la chambre des notaires pour l’immobilier en Haute-Garonne.
La hiérarchie des quartiers les plus chers de Toulouse reste globalement stable. Saint-Étienne demeure en tête avec un prix médian de 5 100 € le mètre carré, devant Saint-Georges (5 010 €) et les Carmes (4 950 €). Deux quartiers se distinguent toutefois par leur progression : Saint-Cyprien (+11,2 %, à 4 890 €) et Arnaud-Bernard (+8,9 %, à 4 790 €).
À ce stade, les notaires n’observent pas d’effet notable lié au projet de troisième ligne de métro sur les prix immobiliers. Certains quartiers situés sur le tracé, comme Bonnefoy ou les Sept-Deniers, enregistrent même des baisses respectives de 5,3 % et 6,1 %, pénalisés par l’impact des travaux.
Les maisons retrouvent aussi des acheteurs
Le marché des maisons anciennes affiche lui aussi un regain d’activité. En 2025, 8 670 transactions ont été enregistrées, soit une progression de 7,7 % sur un an. Les prix restent en revanche globalement stables (+1,1 %), avec un prix médian de 266 000 € dans le département. À noter que les maisons de quatre et cinq pièces concentrent 66 % des ventes, avec respectivement 37 % et 29 % de part de marché.
Sans surprise, les communes de la première couronne est de Toulouse dominent toujours le classement des marchés les plus chers. Balma arrive en tête avec un prix médian supérieur à 420 300 €, devant Montrabé (382 000 €) et Quint-Fonsegrives (379 400 €). À Toulouse, le prix médian des maisons s’établit à 355 800 €.
La reprise concerne désormais l’ensemble du territoire départemental. « Les acquéreurs sont de nouveau présents, y compris dans les petites communes », souligne Frédéric Giral, notaire à Caraman et délégué de la chambre des notaires pour l’immobilier. Et d’ajouter :
Le marché s’est diffusé et a retrouvé un peu d’énergie partout dans le département. »
Léger frémissement pour les terrains à bâtir
Après trois années de forte contraction, le marché des terrains à bâtir montre également quelques signes de stabilisation. En 2025, 1 100 lots ont été vendus en Haute-Garonne, soit une hausse de 2,8 % sur un an. Les prix progressent parallèlement de 3,3 %, pour atteindre un prix médian de 93 000 €. Les surfaces jusqu’à 900 m2 constituent désormais le cœur du marché : les terrains de moins de 600 m2 concentrent 32 % des ventes tandis que ceux entre 600 et 899 m2 en représentent 29 %.
Selon les notaires, ce frémissement pourrait s’expliquer par l’émergence de nouvelles opérations de lotissements et par une meilleure intégration par les ménages de la hausse des coûts de construction. « Cette dynamique, bien que fragile, est encourageante car ces projets sont souvent portés par des primo-accédants, observe Frédéric Giral. Cela signifie qu’ils se réengagent dans des projets immobiliers. »
Une reprise encore fragile
Les perspectives pour 2026 demeurent toutefois incertaines. L’activité s’est montrée moins dynamique au second semestre 2025 que lors des six premiers mois de l’année. Et l’analyse des avant-contrats signés récemment laisse présager un début d’année relativement faible.
Dans un contexte international incertain, marqué notamment par la remontée des prix de l’énergie et l’approche de l’échéance électorale de 2027, la confiance des ménages reste un facteur déterminant. « Le sentiment de confiance est essentiel en matière d’achat immobilier », rappelle Frédéric Giral. Or le contexte actuel ne permet guère aux acquéreurs de se projeter. Et de conclure : « L’embellie que nous observons reste donc fragile. »