Immobilier neuf : à Toulouse, la relance passera-t-elle par les investisseurs ?

La crise de l’immobilier est-elle derrière nous ? C’est ce que veut croire le Premier ministre Sébastien Lecornu qui a présenté le 23 janvier 2026 son plan Relance Logement. Un train de mesures dicté par l’urgence car selon les chiffres du gouvernement, l’offre locative a chuté de 15 % en cinq ans. Un recul qui affecte plus particulièrement les étudiants, les apprentis et les jeunes actifs. Autre donnée inquiétante : entre décembre 2024 et novembre 2025, les mises en chantier de logements ont dégringolé dans l’Hexagone de 22 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes.

À Toulouse, en passe de devenir la 3e ville de France, la situation est plus dramatique encore. En 2025, seuls 2 173 logements ont été mis en vente dans l’aire urbaine, soit 50 % de moins que la moyenne quinquennale, selon les chiffres de l’ObserveR de l’immobilier neuf toulousain.

400 000 logements construits par an d’ici 2030 ?

Au point que son président, Mickaël Merz considère 2025 comme « l’année la plus noire pour l’activité de la promotion immobilière depuis près de 25 ans  ». Autant dire que le promoteur toulousain voit d’un bon œil ce plan de relance dont la disposition phare est l’instauration du statut du bailleur privé, un nouveau régime fiscal dont l’objectif est de relancer l’investissement locatif privé.

Grâce à ce dispositif - appelé aussi Jeanbrun, du nom de l’actuel ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun - et à la mise en place notamment de mesures de simplification du droit de la construction et de l’urbanisme, le gouvernement espère atteindre les 400 000 logements construits par an, soit deux millions de logements d’ici 2030. Un objectif ambitieux difficilement réalisable, d’après le président de Sporting Groupe.

Présenté comme le successeur des mécanismes de défiscalisation tels que le Pinel qui a pris fin le 31 décembre 2024, la création du statut du bailleur privé était réclamée depuis longtemps par les promoteurs immobiliers réunis au sein de la FPI. Plutôt qu’une succession de dispositifs aux règles disparates (Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot...), les professionnels appelaient de leur vœu l’instauration d’un dispositif pérenne, plus apte selon eux à redonner de la visibilité tant aux investisseurs qu’aux acteurs de la construction.

Une fusée à trois étages privée de moteur

Le gouvernement semble les avoir enfin entendu. Pour rappel, le marché du logement neuf repose traditionnellement sur un équilibre en trois tiers : les investisseurs locatifs, les accédants à la propriété et le logement social. Dans cette mécanique, les ventes aux investisseurs jouent un rôle moteur. « Elles permettent de pré-commercialiser une part significative des programmes et conditionnent le lancement des chantiers », détaille Mickaël Merz. Sans ce premier tiers, l’ensemble du système se grippe : « les opérations ne démarrent pas, ce qui bloque également les ventes aux accédants et aux bailleurs sociaux ».

À cela s’ajoute un désavantage structurel du neuf par rapport à l’ancien : une TVA à 20 %, qui renchérit mécaniquement les prix. Cette « survaleur fiscale » rend nécessaire un accompagnement spécifique pour maintenir l’attractivité de l’investissement dans le neuf.

Combinée à un ensemble de facteurs (taux d’intérêt élevés, contraintes réglementaires, prix et la rareté du foncier et permis de construire délivrés au compte-goutte), la suppression du dernier dispositif d’incitation fin 2024 a provoqué un effondrement des ventes à investisseur et partant du marché dans son ensemble, illustrant leur rôle central dans l’économie du logement. Dans la Ville rose, elles ont reculé de 72 % en un an, les investisseurs représentant désormais moins d’un quart des acquéreurs (23 %) de logements neufs contre plus de 64 % en 2019.

Jeanbrun vs Pinel : un changement de logique

Le retour d’un mécanisme dédié est donc perçu comme une condition essentielle à la relance. Pour autant, s’il est jugé « sérieux », le nouveau mécanisme fiscal est plus complexe à appréhender que son prédécesseur. Le dispositif Pinel reposait en effet sur un principe simple et lisible : une réduction d’impôt calculée en pourcentage du prix du bien, étalée sur une durée déterminée (par exemple 21 % sur 12 ans). « Ce modèle avait l’avantage de la clarté, mais il était uniforme et peu adaptable aux situations individuelles », pointe Mickaël Merz. Et de préciser :

Le statut du bailleur privé introduit une logique différente, fondée sur l’amortissement. Concrètement, un pourcentage du prix du bien - dans la limite de 80 % de sa valeur - vient diminuer les revenus globaux imposables du propriétaire. »

Trois niveaux d’amortissement sont proposés : 3,5 % par an, 4,5 % par an et 5,5 % par an, le taux dépendant du niveau de loyer pratiqué : plus le loyer est modéré, plus l’amortissement est important.

« Ce mécanisme, plus complexe à expliquer qu’une simple réduction d’impôt, est aussi plus agile. Il permet une adaptation fine selon le profil fiscal de l’investisseur, notamment son taux marginal d’imposition (TMI) », poursuit le professionnel. En clair, là où le Pinel proposait une solution standardisée, le Jeanbrun offre des possibilités d’optimisation plus personnalisées.

Une vision de long terme

Autre différence notable : le zonage. Le Pinel était limité à certaines zones géographiques tendues. Le Jeanbrun, lui, s’applique sur l’ensemble du territoire français. « Cependant, les plafonds de loyers restent zonés, ce qui signifie que la rentabilité finale dépendra toujours de la localisation du bien - un investissement à Toulouse n’offrira pas les mêmes perspectives qu’à Albi », ajoute le promoteur toulousain.

En matière de durée aussi, les règles sont différentes. Le nouveau dispositif n’impose pas de durée minimale de détention fixe. L’amortissement peut s’étendre sur des périodes longues, de l’ordre de 18 à 28 ans selon le taux choisi. Une manière de redonner au marché la pérennité qui lui manquait, selon le président de Sporting Groupe : « cela favorise une vision patrimoniale de long terme et vise à stabiliser le parc locatif, en limitant les reventes massives observées à la fin des périodes de défiscalisation sous le régime Pinel. »

Une industrie à reconstruire

Malgré l’enthousiasme suscité par son lancement, le dispositif ne devrait pas produire d’effet spectaculaire à court terme. De fait, le professionnel n’anticipe pas un redémarrage en flèche du marché. En premier lieu parce que la complexité du mécanisme implique un temps d’appropriation. « Les promoteurs et leurs forces commerciales devront se former, élaborer des outils pédagogiques et apprendre à vulgariser le dispositif auprès des clients », prévient Mickaël Merz.

En second lieu, la crise récente a profondément fragilisé l’appareil productif : pertes d’équipes commerciales, raréfaction de l’offre disponible, ralentissement des lancements. « Il faudra du temps pour reconstituer les équipes et relancer la production de logements », estime l’intéressé.

Selon lui, le dispositif devrait commencer à produire des effets commerciaux concrets à partir de septembre de l’année en cours, mais les impacts statistiques ne seront réellement visibles qu’en 2026, voire 2027. Le calendrier politique, avec l’élection présidentielle prévue l’année prochaine, pourrait également perturber ce redémarrage tant attendu. Traditionnellement sources d’attentisme, les périodes électorales sont en effet peu favorables aux décisions d’investissement.