Immobilier neuf à Toulouse : le marché redémarre… à très bas régime
Immobilier. Après trois années de crise, le marché du logement neuf toulousain montre enfin des signes de reprise. Les ventes bondissent de 36 % au premier semestre et les mises en vente de 29 %. Mais avec une offre au plus bas depuis dix ans, le redémarrage reste fragile et la pénurie de logements pourrait s’installer durablement.
Le léger regain d’activité que connait depuis le début de l’année le marché du logement neuf va-t-il durer ? C’est la question qui obsède les promoteurs immobiliers toulousains. Après trois années de crise – 2023, 2024 et 2025 –, les premiers signes d’une reprise se font en effet doucement sentir mais les niveaux restent cependant dramatiquement bas.
Pas de quoi s’enflammer donc pour Mickaël Merz, le président de l’Observer, observatoire de l’immobilier toulousain qui compile chaque trimestre les chiffres d’activité d’une quarantaine d’acteurs sur l’agglomération. Un territoire où Toulouse est depuis plusieurs années, le réel moteur de l’immobilier neuf avec 75 % des mises en ventes, 63 % des ventes au détail et 60 % de l’offre commerciale immédiatement disponible.
Dans le détail, dans la Ville rose, 1 195 logements ont été mis en vente en six mois (1 622 dans l’agglomération). C’est le deuxième plus bas niveau depuis 10 ans. Le nombre des mises en vente bondit cependant de 29 % par rapport au premier semestre 2025 (+2 % dans l’aire urbaine).
Il faut y voir, selon Mickaël Merz, les premières matérialisations du nombre important de permis de construire délivrés en mars dernier, juste avant les élections municipales, soit 1 200. À fin août, le nombre de permis accordés par la mairie de Toulouse s’élève à 3 200, soit autant que sur toute l’année 2025… sur un objectif affiché dans le PLUiH de 4 500 logements par an pour la Ville rose.
Jeanbrun et nouveaux permis : de l’oxygène pour le marché
Autre point positif, le nombre de ventes au détail a lui-même progressé de 36 % avec 784 cessions enregistrées (1 246 dans toute l’agglomération, +12 %). C’est cependant presque trois fois moins qu’il y a 10 ans, alors que l’agglomération toulousaine attire chaque année plus de 10 000 nouveaux habitants.
Une des raisons de cette hausse est l’entrée en vigueur en février du dispositif Jeanbrun. Ce mécanisme, basé sur l’amortissement du bien via une déduction fiscale, vise en effet à relancer l’investissement locatif. Avec déjà un effet palpable : les investisseurs représentent désormais 40 % des acquéreurs, soit 16 points de plus qu’il y a un an. Pour rappel, ils comptaient pour 62 % en 2020.
Autre enseignement de ce nouveau baromètre de l’immobilier neuf, la hausse du nombre des ventes en TVA réduite. Le taux à 5,5 % pour l’achat d’un logement neuf en secteur de renouvellement urbain (zone ANRU) et dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) est en effet un dispositif majeur d’aide à l’accession à la propriété. En 2025, faute de Pinel, les promoteurs ont retrouvé de l’intérêt pour cet outil qui permet dans des quartiers comme les Izards, Empalot ou encore les franges du Mirail de faire baisser le prix des logements de 15 %.
La présidentielle, un nouveau coup de frein redouté
Pour le second semestre 2026, le président de Sporting Groupe se veut malgré tout confiant. Les permis de construire obtenus devraient se traduire dès ce mois-ci par un plus grand nombre de mises en vente. Parallèlement, le Jeanbrun, ajouté au Bail réel solidaire et au dispositif LLI, offre aux promoteurs plus de leviers pour séduire investisseurs et accédants devenus très frileux avec la remontée des taux d’intérêt et face à un contexte économique et géopolitique instable.
Malheureusement, la présidentielle de 2027 risque une nouvelle fois de gripper le système. Or, après trois années de mortes-eaux, avec moins de 3 000 logements disponibles dans l’aire urbaine (1 767 dans la ville centre), l’offre commerciale atteint le plus bas niveau de la décennie. Conséquence, la pénurie de logements pourrait bien de durer, selon Mickaël Merz.
Après avoir fortement progressé depuis 2020 (+15 % en six ans) en raison de la hausse du coût du foncier et des matériaux, les prix des logements neufs sont restés particulièrement stables durant ce premier semestre, à 4 485 €/m2 hors parking dans l’agglo.