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141e année

Immobilier neuf : de la nécessité de construire toujours plus haut

Logement. Dans l’aire urbaine, le marché souffre toujours d’une pénurie d’offres.

Après une année 2020 catastrophique, l’offre de logements neufs a encore diminué l’an dernier dans la métropole toulousaine. 4 351 logements ont été mis en vente l’an dernier dans l’aire urbaine. C’est 5% de moins qu’en 2020, un recul de 39% par rapport à 2019 et moitié moins qu’en 2017, selon les chiffres de l’ObserveR, l’Observatoire du logement neuf dans l’aire urbaine toulousaine. « Il s’agit du point le plus bas depuis 2009 », assure Jean-Philippe Jarno, son président. Le phénomène de raréfaction de l’offre, à l’oeuvre depuis quelques années, s’est accéléré en 2020 avec les élections municipales puis la pandémie de Covid-19 et enfin l’annulation du PLUi-H par le tribunal administratif, des facteurs qui ont fortement grippé les mécanismes de délivrance des permis de construire. Cette baisse constante du nombre de permis délivrés devrait produire ses effets délétères sur le secteur de la construction pendant de longs mois encore, compte tenu du temps nécessaire à la réalisation des programmes.

« Cela va réduire encore le territoire sur lequel on pourra produire du logement. Il s’agira de reconstruire la ville sur la ville, et donc de construire plus haut. Ce qui va poser le problème de l’acceptabilité par les riverains. »

Pour autant, Jean-Philippe Jarno veut croire que les cris d’alarme lancés par les professionnels depuis plusieurs trimestres ont été au moins partiellement entendus. Les élus du territoire ont adopté en octobre dernier un pacte métropolitain pour l’habitat pour, dans l’attente de l’élaboration d’un nouveau PLUi-H qui devrait aboutir à l’horizon 2024, « conforter l’ambition métropolitaine en matière de construction » et réaffirmer un objectif de production ambitieux de 7000 logements par an. La machine s’est remise à fonctionner, mais trop lentement au goût des promoteurs car ironie de la chose, ces derniers font face à une demande toujours très dynamique. 5391 ventes au détail ont été enregistrées l’an dernier, un chiffre en hausse de 14% par rapport à 2020, mais c’est cependant un quart de moins qu’en 2018 et 2019.

Une crise de l’offre et non de la demande

« Il s’agit bien d’une crise de l’offre et non de la demande », confirme Jean-Philippe Jarno. Sans surprise, le stock est au plus bas depuis 10 ans, à 3612 logements disponibles, soit 40% de moins qu’en 2018. Conséquence de la rareté de l’offre, les prix ont progressé de 3,3 % l’an dernier sur l’aire urbaine, à 4028€/m2 (hors stationnement) et de 4,3 % sur deux ans. « Nous espérons que 2022 sera l’année du renouveau et du redéploiement de l’offre de construction », indique Jean-Philippe Jarno, qui pointe, si ce n’est pas le cas, un risque de hausse des prix très sensible et surtout une perte d’attractivité pour la collectivité.

D’autres facteurs devraient contribuer à cette hausse inexorable des prix, à savoir l’envolée des coûts de construction, « de l’ordre de 10% en 2021 et de 50% en cinq ans, selon Stéphane Aubay, président de la FPI Toulouse Occitanie, due à la hausse du coût des fournitures, à l’entrée en vigueur de nouvelles normes et pas seulement de la RE 2020 dont l’impact sur les prix est estimé de 7 à 10 % en 2023, ainsi qu’à l’amélioration de la qualité architecturale et d’usage ». Le professionnel pointe aussi l’objectif de zéro artificialisation nette, inscrit dans la loi Climat et résilience qui vise à préserver les espaces naturels, agricoles et forestiers. « Cela va réduire encore le territoire sur lequel on pourra produire du logement. Il s’agira de reconstruire la ville sur la ville, et donc de construire plus haut. Ce qui va poser le problème de l’acceptabilité par les riverains. » Une évolution qui nécessitera des parties prenantes beaucoup de pédagogie…

Agnès Bergon