L’immobilier tertiaire à l’heure de la reprise

Après une année 2020 particulièrement compliquée pour les professionnels de l’immobilier d’entreprise, 2021 aura été l’année de la reprise. Cependant à des degrés très divers selon la nature des marchés. C’est ce qu’ont expliqué les professionnels regroupés au sein de l’Observatoire toulousain de l’immobilier d’entreprise (OTIE) qui publiait récemment les chiffres d’activité pour l’année écoulée. Un bilan très contrasté. Ainsi, le marché des locaux d’activité et de la logistique a connu une très nette progression l’an dernier, signant « la deuxième meilleure performance de la décennie », indique Pierre Pagès, directeur du développement Grand Sud de GSE.

« La verticalisation des bâtiments et des parcs d’activité est cependant une tendance qui, selon nous, va se confirmer dans les années à venir »

En 2021, les transactions ont porté sur 251 100 m2 de locaux d’activité et d’entrepôts, soit près de 50 000 m2 de plus que la moyenne décennale, en croissance de près de 60 % par rapport à 2020. 151 transactions ont été actées l’an dernier contre 106 un an auparavant. Du côté des locaux d’activité, le marché a enregistré une nette progression en un an, avec 122 700 m2 commercialisés, le plus haut niveau depuis quatre ans, en croissance de 44 % par rapport à 2020. Plus de la moitié des surfaces concerne les locaux d’activité de seconde main (66 505 m2). Pour autant, le neuf, avec 5 602 m2 commercialisés en 2021, est à son plus haut niveau depuis quatre ans. Les surfaces de plus de 1 000 m2 représentent 31 transactions et 66% de la demande placée.

L’essor du e-commerce et son impact sur la logistique

Le marché des entrepôts retrouve, lui, son niveau d’avant-crise, avec 128 400 m2 commercialisés l’an dernier, soit près de 17 % de plus qu’en 2019. Sa croissance est portée par l’e-commerce et la logistique du dernier kilomètre. « Tous les e-commerçants annoncent des croissances à deux chiffres pour les années qui viennent. Ce qui signifie un besoin croissant de m2 à occuper ou à libérer pour répondre à cette demande si on veut structurer le développement des villes. Or, le coût du transport de colis est de l’ordre de 15% de sa valeur et les derniers kilomètres coûtent 40% de ces 15%, d’où la nécessité de rapprocher ces ensembles immobiliers des milieux urbains, si on ne veut pas mettre en péril le schéma économique de ces entreprises et prendre en compte les enjeux carbone liés au trafic. La conséquence, c’est qu’on voit apparaître des bâtiments reconstruits sur des friches ou bien à étage. Aujourd’hui, les bâtiments que l’on voit apparaître sont de plus en plus intégrés architecturalement, avec une vraie montée en gamme, liée à la prise en compte des certifications et des critères RSE par les utilisateurs et les investisseurs. Le véritable enjeu est cependant la verticalisation de ces produits, ce qui pose la question de la réglementation, avec une adaptation parfois nécessaire des PLU lorsqu’on atteint certaines hauteurs en milieu urbain. La verticalisation des bâtiments et des parcs d’activité est cependant une tendance qui, selon nous, va se confirmer dans les années à venir », assure Pierre Pagès.

Quid du foncier pour accueillir ces locaux d’activité et entrepôts logistiques ? « Certaines agglomérations incorporent déjà ce schéma dans leur réflexion, sachant que 25 villes veulent aujourd’hui instaurer des ZFE. Elles ont donc bien intégré le fait qu’elles vont devoir relocaliser de l’activité en centre-ville si elles veulent tenir les objectifs de réduction des émissions de CO2. Quelques métropoles ont initié des politiques foncières très offensives pour arriver à proposer des mètres carrés pour la logistique. Grand Paris Aménagement, Nantes, Lille et Lyon ont ainsi entrepris des réflexions en ce sens. » Avec 317 600 m2 de locaux d’activité et entrepôts disponibles, l’offre, dans la métropole toulousaine, est jugée cependant « conséquente » par les professionnels qui pointent toutefois « un manque de locaux neufs préoccupant » (le neuf représente seulement 17% de l’offre immédiatement disponible), mais aussi « un stock vieillissant dont une partie se révèle obsolète ».

Reprise du marché du bureau

Même optimiste du côté du marché des bureaux. Avec près de 108 000 m2 commercialisés, soit 70% de plus qu’en 2020, « on constate une vraie reprise », note Julie Pasques, directrice chez Arthur Loyd et vice-président de l’OTIE. Un niveau cependant très en deçà de la moyenne décennale, à savoir 132 600 m2. « L’autre bonne nouvelle, c’est la surface moyenne qui remonte à 438 m2, un niveau proche de celui d’avant-crise. Pour mémoire, en 2019 la surface moyenne était de 500 m2 pour 250 transactions, contre 246 en 2021 », précise la professionnelle. Le neuf représente 23% de ces 108 000 m2.

« La demande n’est plus d’avoir des bureaux individuels ni des open spaces. On recherche de la convivialité, des salles de réunion, des espaces de détente, etc. »

Le gros des transactions, soit 207, concerne les surfaces inférieures à 500 m2, situées pour l’essentiel à Basso Cambo (33 800 m2) et en centre-ville de Toulouse dans le quartier Compans-Caffarelli (17 400 m2), avec l’installation d’Ynov Campus, mais une vingtaine porte sur des surfaces supérieures à 1000 m2, dont une transaction supérieure à 10 000 m2, à Basso Cambo avec la prise de possession par Vitesco Technologie de 14 500 m2 de bureaux, après avoir pris en location l’an dernier un bâtiment de 9200 m2. Le niveau de l’offre immédiatement disponible est stable. « Cependant l’offre en neuf reste faible, à tout juste 30 000 m2, sachant que nous n’avons qu’une seule livraison programmée pour 2022 pour à peine 3 000 m2. La pénurie d’offre de qualité et d’offre neuve perdure malheureusement », pointe Julie Pasques.

Des projets exemplaires

Après avoir provoqué son arrêt en 2020, la crise sanitaire, qui a entraîné le développement sans précédent du télétravail, devrait durablement impacter le marché des bureaux selon France Vidal, directrice de la promotion immobilière chez GA. « Les immeubles de bureaux vont se transformer pour accueillir ces collaborateurs qui vont venir dans les bureaux pour faire autre chose que ce qu’ils faisaient avant. Ils vont notamment venir pour chercher du service, des lieux de convivialité. On vient désormais au bureau pour célébrer, rencontrer ses collègues, brainstormer, résoudre des problèmes complexes. Et tout cela modifie fondamentalement la façon dont on conçoit les immeubles de bureau aujourd’hui, à savoir des locaux serviciels à l’image des lobbies d’hôtel, où l’on va chercher tout ce qu’on n’a pas à la maison quand on travaille seul sur son PC. »

« Pour autant, le marché de bureaux n’est pas mort et on voit d’ailleurs depuis quelques mois nos clients revenir. L’autre tendance de fond, c’est la prise de conscience de la dimension environnementale des projets. Elle émane aussi bien de nos clients que des collectivités locales qui attendent de nous que nous livrions des immeubles bas carbone. Les banquiers eux-mêmes ont des exigences quant au financement des opérations qui doivent être exemplaires. Tout cela va immanquablement impliquer pour l’immobilier d’entreprise une augmentation des valeurs. Nous serons contraints d’être au rendez-vous des exigences de nos clients et des villes. »

De nouveaux aménagements

Cette transformation des modes de travail impacte également le métier des aménageurs, comme l’explique Rodolphe Giraud, gérant d’Espazo à Quint-Fonsegrives. « La demande n’est plus d’avoir des bureaux individuels ni des open spaces. On recherche de la convivialité, des salles de réunion, des espaces de détente, etc. Les collaborateurs occupent désormais des postes hybrides, sans bureau attitré, pratiquent le flex office. Les entreprises nous demandent désormais de réagencer leurs locaux pour coller au mieux aux attentes des utilisateurs pour en faire des locaux agréables, chaleureux, l’objectif étant de faire revenir les collaborateurs et qu’ils aient plaisir à se retrouver. Côté bailleurs, nous intervenons également sur le parc de seconde main, important à Toulouse, et pour tout dire pas très sexy, pour le rénover et recréer des espaces plus agréables. Une partie de ce parc a également d’importants soucis thermiques. Il faudra bien le rénover. Mais quid de ces rénovations : comment va-t-on les financer, sachant que les loyers à Toulouse ne sont pas assez élevés pour maintenir l’équilibre financier ? »

Investisseurs volatils

Dans ce contexte quel a été le comportement des investisseurs ? « Le volume investi en France en 2021 est de 27 Mds€, troisième meilleur score des dix dernières années, avec en régions un volume investi de 10 Mds€, détaille Julien Sinet, consultant BNP Paribas Real Estate. Un montant record qui s’explique par la très forte progression des investissements dans le secteur de la logistique. Désormais, ce marché ne se résume plus à la traditionnelle dorsale nord-sud. On trouve dans toutes les métropoles régionales des volumes logistiques conséquents et notamment à Toulouse. Ainsi, la moitié de ces 10 Mds€ a été investie en activités logistiques, contre 3,2 Mds€ pour les bureaux et 2 Mds€ pour le commerce ».

S’agissant du marché des bureaux, sur les six grandes métropoles régionales françaises, la Ville rose est clairement à la traîne avec 60 M€ investis l’an dernier (contre 139 M€ en 2020) face à Lyon (950 M€), Bordeaux (410 M€), Lille (344 M€), Aix-Marseille (263 M€) ou encore Nantes (192 M€). Les volumes investis à Toulouse l’an dernier sur le marché des locaux d’activité et la logistique atteignent, eux, 80 M€ et 20 M€ sur le marché des commerces. Pour 2022, les perspectives sont cependant « très prometteuses ». On peut tabler sur un rebond du niveau des transactions sur le marché de bureau « avec notamment trois grosses transactions déjà dans les tuyaux qui permettront de replacer Toulouse dans le concert des grandes métropoles régionales avec des volumes au moins deux fois supérieurs l’année prochaine. »