Marché immobilier : 2021, l’année des records

L’année 2021 restera dans les annales tant en termes de volume des ventes que de niveau de prix, tous biens confondus. C’est ce qu’ont confirmé les notaires de la chambre interdépartementale, qui ont observé une augmentation de 12 % du volume des transactions immobilières dans le département de la Haute-Garonne, « une hausse encore jamais atteinte », lors de la traditionnelle conférence de presse, qui s’est tenue le 22 mars. Des records toutefois pressentis.

« En France, nous avons dépassé le seuil d’1,2 million de transactions. En Haute-Garonne, nombreux sont ceux qui ont accéléré la concrétisation de leur projet immobilier. Ces résultats sont dus à des conditions d’emprunt favorables et à un bel effet de rattrapage observé après les blocages provoqués par la crise sanitaire qui s’est confirmé et même accentué, provoquant une accélération des prises de décisions. Tous ces facteurs ont rendu le marché très dynamique. Les vendeurs ont également compris que le moment était propice pour vendre vite et au meilleur prix », pointe Me Frédéric Giral.

Si le nombre de ventes enregistrées l’an dernier crève le plafond, les prix moyens au m2 eux connaissent aussi une belle envolée notamment en périphérie de Toulouse. « On observe par ailleurs “un effet d’irrigation” de ces prix à la hausse dans des quartiers de la périphérie de Toulouse, qui jusqu’alors, avaient été relativement peu impactés », poursuit le délégué au droit immobilier.

La maison ancienne : un marché boosté par le Covid

Sur le marché des maisons anciennes, qui a été fortement boosté par les effets de la crise sanitaire, les ventes ayant progressé de 16 %, les prix affichent une augmentation conséquente, soit +8,4% avec un prix médian à 271 000 € (alors que l’on était à + 3,3 % en 2020). Même rebond constaté dans les départements voisins : +6,3% en Tarn-et-Garonne, +5,5 % dans le Tarn et +4,8% en Ariège. « Le marché de la maison reste un marché d’accédant plus que d’investisseur. La démocratisation du télétravail et les confinements successifs ont conduit les acquéreurs à repenser leur logement. Cela a provoqué une vague de déplacements vers des communes de plus petites tailles. Le panier moyen de la maison a ainsi basculé, dépassant désormais les 250 000 € » détaille Me Giral.

Une grande partie des transactions se concentrent en 2e ou 3e couronne toulousaine malgré l’augmentation des prix : à Aussonne avec un prix médian à 315 000 € (+18,4 %), Labarthe-sur-Lèze (290100 €, + 1 5 , 1 %) , Aucamville (271800€, +19,7%), Carbonne (210 000 €, +8,2 %). Balma – malgré une baisse de 4,5 % observée en un an – reste en tête des villes les plus chères, suivi de Pibrac (+10,7 %) et Toulouse (9,6 %). À l’inverse, si certaines localités ont vu leur prix flamber, elles restent encore accessibles à l’image de Saint-Jory, Cugnaux ou Aucamville.

Des prix qui augmentent en périphérie

Sans surprise, pour les appartements anciens, dans le département de la Haute-Garonne, les prix et les volumes de ventes ont augmenté respectivement de 7,1 % (contre +5,8% pour Toulouse) et 6,7%. Dans la Ville rose, le seuil des 3 000 € est désormais nettement atteint, soit un prix médian de 3 210€ au m2. Néanmoins, à l’échelle des grandes métropoles, Toulouse se hisse au 7e rang, après Lyon, première sur le podium, Bordeaux, Nice, Nantes, Lille et Rennes. Cependant, même si le marché connaît une hausse de prix généralisée, « ce sont davantage les communes en périphérie de Toulouse qui sont les plus touchées par cette hausse. Celles qui sont généralement en haut du panier affichent ainsi une augmentation plus mesurée car elles ont atteint un certain plafond », constate Me Frédéric Giral.

« Le marché de la maison reste un marché d’accédant plus que d’investisseur. La démocratisation du télétravail et les confinements successifs ont conduit les acquéreurs à repenser leur logement. »

C’est le cas pour Castelnau d’Estrètefonds (+13,7 %, soit 2080 €), Colomiers (+ 11,3 %, soit 2 420 €), Saint-Orens-de-Gameville (+ 10,3 %, soit 2820 €) ou encore Fonsorbes (+ 9,3 %, soit 2 140 €). Même constat pour les quartiers de Toulouse. Douze quartiers dépassent désormais les 4 000€ au m2. Cependant, ce ne sont pas les quartiers habituellement en tête du peloton qui sont les plus marqués par la hausse des prix – Les Carmes, Saint-Aubin-Dupuy, et Les Chalets connaissent même un léger recul du fait du peu de transactions. Parmi ces douze quartiers figurent les Amidonniers (4380€, +10,2%) et Saint- Michel (4 220 €, + 4,1 %). D’autres affichent, eux aussi, une augmentation de prix à deux chiffres, tel Patte d’Oie (+11,4 %), Rangueil-CHR-Facultés (+10,1 %), Casselardit (+10,2 %). « La volonté de de - venir propriétaire est bien présente dans les quartiers où il est encore possible d’acheter à un prix inférieur à 3 000 € le m2 ; chaque grand projet d’infrastructure comme la future 3e ligne du métro a un impact sur le choix des futurs acquéreurs », rajoute Me Chesnelong.

Terrains à bâtir : +28% de ventes

Les terrains à bâtir ont créé l’an dernier la surprise. En effet, habituellement plutôt atone, ce marché a connu une augmentation des ventes de 28%. Selon les notaires, cet engouement s’explique notamment par « la libéralisation des terrains à bâtir, et la densification et la division des terrains en parcelles d’environ 600 m2, à savoir la surface moyenne des terrains vendus en 2021. Cette hausse traduit un choix de vie, les acquéreurs se tournant davantage vers des biens à l’extérieur des villes avec un jardin, plutôt que des appartements anciens dont les coûts sont difficiles à assumer. »

Le marché du terrain à bâtir demeure cependant à la marge représentant seulement 2600 ventes en 2021 (contre 2100 en 2020). 30 % des ventes concernent des terrains entre 600 et 899 m2, 27 % des terrains inférieurs à 600 m2 et 27 % un terrain de plus de 900 m2. Cependant malgré cette augmentation des volumes, les professionnels émettent cependant des réserves quant aux acquisitions à venir, du fait « de la hausse des prix des matières premières et de l’instabilité économique. »