Immobilier d’entreprise : Midi 2i performe dans un marché dégradé et anticipe le rebond

Vingt ans après sa création à l’initiative de la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées, Midi 2i démontre qu’il est encore possible de croître dans un marché immobilier d’entreprise aujourd’hui sous pression. Lors d’une conférence de presse organisée début juin, la société de gestion toulousaine a en effet dressé le bilan d’une année 2025 marquée par des résultats en progression, une activité d’investissement maintenue et un renforcement de sa stratégie de gestion d’actifs.

Avec un chiffre d’affaires de 14 M€ en hausse de 6 % sur un an, Midi 2i signe un exercice solide. Son résultat brut d’exploitation atteint 3,7 M€ (+ 4 %). Des performances qui s’appuient sur un patrimoine sous gestion toujours plus conséquent. Les encours dépassent désormais 1,2 Md€, en progression de près de 10 %, tandis que le portefeuille administré atteint les 139 biens (commerces, bureaux, résidences services, hôtels, etc.) représentant 528 000 m² répartis sur l’ensemble du territoire métropolitain, contre 134 en 2024.

Une croissance maîtrisée dans un marché grippé

« 2025 est une année satisfaisante en termes de résultats financiers, notamment grâce à la confiance maintenue de nos clients », s’est ainsi félicité son président Jean-Luc Barthet. Il faut dire que cette dynamique intervient dans un contexte particulièrement délicat pour l’immobilier d’entreprise. Entre remontée des taux, climat économique tendu, incertitude politique et mutation des usages... les obstacles s’accumulent et pèsent sur l’activité, entraînant un recul du nombre de transactions. Le secteur national de l’investissement immobilier, qui dépassait régulièrement les 30 Md€ avant la crise de la Covid et la guerre en Ukraine, oscille désormais autour de 15 Md€. Les projections évoquées pour 2026 par le président de Midi 2i descendent même « entre 8 et 9 Md€ ».

À cette prudence des investisseurs s’ajoute la réticence de nombreux propriétaires à céder leurs actifs. Selon la société toulousaine, les valeurs d’expertise ont parfois reculé de près de 20 % par rapport aux niveaux précédents, créant « un décalage entre les attentes des vendeurs et les prix réellement acceptés par le marché ». Face à cette situation, Midi 2i a choisi d’adapter sa stratégie plutôt que de se mettre en retrait. « Dans un contexte de crise où bon nombre d’investisseurs se détournent de l’immobilier, nous avons créé deux fonds d’investissement et réalisé deux club deals avec de nouveaux clients », indique le dirigeant à la tête d’une équipe de 36 collaborateurs.

L’année 2025 a ainsi été marquée par un volume d’investissements compris entre 170 et 180 M€, pour environ 50 M€ d’arbitrages. Midi 2i revendique même un rôle majeur sur le marché toulousain. Parmi les opérations réalisées figurent notamment l’acquisition du B-PARK à Balma, un immeuble tertiaire neuf de 4 500 m² occupé par Enedis dans le cadre d’un club deal avec la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées et GA Smart Building.

La société a également acheté l’actif Inside, dans le secteur Roseraie-Jolimont, pour le compte de sa SCPI Métronome. Dans le même temps, elle a cédé une école à Balma ainsi qu’un immeuble de bureaux situé à Basso-Cambo et occupé par le groupe SII, société de conseil en technologies.

Priorité à la gestion d’actifs et à la diversification de sa clientèle

Plus sélective que jamais, Midi 2i concentre désormais ses acquisitions sur des actifs répondant à des critères très précis : localisation proche des transports et des bassins de vie, qualité environnementale, immeubles récents et absence de vacance locative. Une logique dictée « par les nouveaux usages du marché », aussi bien dans le logement que dans l’immobilier tertiaire.

Cette prudence s’accompagne d’un effort accru sur la gestion des immeubles déjà détenus. Pour le gestionnaire, la création de valeur passe désormais autant par l’accompagnement des locataires et la réalisation des travaux nécessaires que par les acquisitions elles-mêmes. « La proximité avec nos clients devient primordiale. Elle s’illustre aujourd’hui concrètement par la production de reportings adaptés à la conjoncture et par le soin continu que nous prenons à gérer leur patrimoine », insiste Jean-Luc Barthet.

Autre levier de développement : la diversification de ses activités. Dans son viseur figure notamment la conquête de nouveaux clients institutionnels, en priorité les mutuelles et les compagnies d’assurance régionales. Des acteurs ciblés parce qu’ils « partagent une même culture de gestion patrimoniale à long terme », souligne Midi 2i. Une orientation qui complète l’activité historique de la société et le développement de sa SCPI Métronome, dont la capitalisation dépasse désormais les 150 M€.

Objectif ? Être prêt au rebond

Pour 2026, l’objectif affiché est avant tout de consolider les acquis. Deux livraisons importantes sont attendues au Havre et à Montpellier, tandis que plusieurs investissements pourraient être réalisés au second semestre. Par ailleurs, si l’année 2027 pourrait être à nouveau marquée par l’attentisme lié aux échéances électorales nationales, Midi 2i anticipe un redémarrage plus franc du marché à partir de 2028. Le volume d’investissement pourrait alors retrouver des niveaux compris entre 17 et 20 Md€.

« La crise que nous vivons est une opportunité pour autant que l’on ose modifier nos approches immobilières et financières dans un souci de performance, d’exigence et de transparence... et ce tant dans la gestion de nos immeubles que de nos fonds. Cette crise nous rendra plus solidaires, plus résilients et plus expérimentés », estime Jean-Luc Barthet, qui refuse aussi bien l’optimisme béat que le pessimisme ambiant, préférant revendiquer une forme de réalisme.

Une conviction qui résume la stratégie actuelle de la société toulousain : savoir faire le dos rond pour être prêt lorsque le marché repartira.