Promologis annonce 1,2 Md€ d’investissements cumulés jusqu’en 2027

Avant toute chose, pouvez-nous nous rappeler ce que représente aujourd’hui Promologis ?
Philippe Pacheu, directeur général de Promologis : « Filiale d’Action Logement, le groupe compte 600 collaborateurs et gère un parc de 40 000 logements et près de 90 000 locataires, soit 1,5 habitant sur 100 en Occitanie. Il se structure autour de quatre entités : Promologis, première entreprise sociale pour l’habitat (ESH) de la Région, IzySyndic, qui gère 20 000 lots de copropriétés, Maisons Claires, société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) qui opère plus de 1 000 logements locatifs dans le Tarn et enfin, La Cité Jardins, spécialisée dans l’habitat pour les publics spécifiques et fragiles (résidences étudiantes, seniors, etc.). Complémentaires, ces filiales nous permettent aujourd’hui de nous positionner et d’agir comme un opérateur global sur ce secteur particulier qui est celui de l’habitat et de l’hébergement abordables. Nous ciblons toutes les personnes isolées, les ménages et les familles éligibles aux plafonds de ressources. Autrement dit, nous nous adressons à tous ceux et toutes celles qui, en raison de leurs revenus, ne peuvent pas accéder au parc privé. Et ils sont malheureusement de plus en plus nombreux, la faute à un prix de l’immobilier qui a flambé. En 2025, plus de 215 000 demandes de logements sociaux ont ainsi été recensées en Occitanie. Par notre positionnement, qui va du locatif social, au locatif intermédiaire en passant par l’accession à la propriété, notre rôle est de répondre finalement à ces besoins qui aujourd’hui ne sont pas ou mal satisfaits. »

Maintenir le cap pour répondre aux besoins du territoire

Alors que le secteur de la construction est sinistré, quel bilan dressez-vous de l’exercice 2024 ?
Philippe Pacheu : « Au regard du contexte actuel morose, 2024 a été une année paradoxalement de fort développement pour nous avec 3 200 logements mis en chantier, contre 2 000 à 2 500 sur les exercices précédents. Conjoncturel, ce pic d’activité a débuté en 2023 et s’est accéléré l’année dernière. Cette belle dynamique s’explique notamment par le rachat à des promoteurs de logements dont la commercialisation était totalement à l’arrêt. Cette stratégie fait suite à un appel à manifestation d’intérêt lancé il y a maintenant deux ans par Action Logement qui a proposé d’acquérir, sous forme d’achats en bloc, plus 30 000 logements sur l’ensemble du territoire français. Nous avons par ailleurs réhabilité près de 1 400 logements afin d’améliorer la qualité de vie de nos locataires. Entre la construction neuve, la réhabilitation du patrimoine existant et la gestion du parc immobilier croissant, nous avons investi en 2024 plus de 500 M€. »

Quid de 2025, quelles sont vos prévisions d’activité ? Parmi les projets en cours ou à venir, quels sont les plus emblématiques ?
Philippe Pacheu : « L’objectif est de poursuivre sur cette bonne dynamique. Nous prévoyons de produire environ 2 500 logements cette année et de livrer 7 000 logements neufs d’ici 2027. Parmi ces derniers, plus des deux tiers seront destinés aux ménages modestes en logement locatif social, 30 % étant dévolus au logement intermédiaire. Pour concrétiser nos engagements, nous allons maintenir un haut niveau d’investissement, à savoir environ 400 M€. Au cours des trois prochaines années, les montants engagés représenteront en cumulé 1,2 Md€. De quoi consolider encore un peu plus notre rôle d’acteur économique majeur au niveau régional puisque ces investissements massifs génèrent chaque année près de 9 000 emplois directs et indirects. Parmi les multiples programmes immobiliers en cours ou à venir, il y a notamment celui du quartier Malepère situé au sud-est de Toulouse entre Montaudran et Saint-Orens. Dans ce quartier en pleine mutation aménagé par Oppidea, nous développons une offre résidentielle de 400 logements sur les 6 700 qui devraient sortir de terre d’ici 2036. Ces logements - dont beaucoup ont été rachetés en blocs à des promoteurs en difficultés - seront proposés à l’achat ou à la location à des prix moins chers que ceux pratiqués sur le marché. Autre projet qui me tient à cœur, une résidence de 125 logements pour étudiants et jeunes actifs que nous sommes en train de terminer sur Nîmes. Ce programme, qui sera livré cet été, est singulier car c’est une opération de reconversion de bureaux que nous avons rachetés en logement. Il est la parfaite illustration de ce qui est en train de s’opérer en termes de nouveau mode de réalisation voulu par les gouvernements en termes de sobriété foncière. Cet urbanisme de transformation, comme je l’appelle, nous y sommes aussi très attachés. »

Partenariat renforcé avec la Banque des Territoires

Si transformer des bureaux en logements répond parfaitement aux enjeux et défis environnementaux actuels, est-ce aussi une bonne affaire en termes de coûts ?
Philippe Pacheu : « Vous mettez le doigt sur une réalité. Ce type d’opération reste marginal car il existe encore aujourd’hui de nombreux freins, notamment en matière de règles d’urbanisme. Des discussions parlementaires sont d’ailleurs en cours pour faire évoluer la réglementation et justement faciliter la transformation de bureaux en logements. Nous avons réussi à mener à bien notre programme de résidence à Nîmes grâce à deux leviers. Le premier, l’appui de la Foncière de Transformation Immobilière (FTI), filiale du Groupe Action Logement spécialisée dans la reconversion d’actifs tertiaires et industriels en services et logements abordables et durables. C’est elle qui a acheté le bâti existant et l’a mis à notre disposition. Nous nous sommes occupés de tous les travaux de transformation intérieure. Deuxième levier, la nature de cette opération puisque nous avons fait le choix de recourir à une procédure de conception-réalisation. L’idée étant de mettre au tour de la table différents acteurs (entreprises de gros œuvre, bureaux d’études, etc.) afin d’identifier des leviers techniques et financiers nous permettant de rentrer dans des équations économiques un peu plus standard en termes de coûts de production. L’objectif maintenant est vraiment de rentrer dans une forme de reproductibilité. »

Quels sont vos moyens financiers et d’où proviennent-ils ?
Philippe Pacheu : « Comme tous les opérateurs de l’habitat, nous mobilisons d’abord ce que l’on appelle des capacités d’autofinancement, à savoir les loyers ainsi que tous les produits de l’activité accession à la propriété. Cela représente un chiffre d’affaires de 240 M€. Pour soutenir nos activités, nous utilisons aussi le levier de la dette à travers deux financeurs majeurs. Le premier et non des moindres c’est la Banque des territoires avec laquelle nous venons de conclure un nouvel accord de partenariat pour un montant de 51 M€. De quoi permettre le financement d’environ 1 500 logements. Le deuxième, c’est bien sûr Action Logement. Nous percevons également des subventions publiques apportées par l’État et par les collectivités locales. Et là, je ne vous cache pas qu’au fil des années, nous les avons vues malheureusement se réduire. »

Faciliter l’accession à la propriété

Alors que Toulouse est désormais la troisième ville de France, comment pensez-vous répondre aux difficultés de logement des nouveaux arrivants en Occitanie et plus précisément des salariés ?
Philippe Pacheu : « Cela passe bien évidemment par des volumes de production significatifs mais aussi par notre capacité à proposer une offre de logement qui va embrasser très largement les besoins. Autrement dit, avec une diversité d’offres qui va permettre de répondre à tous les parcours résidentiels (logements sociaux et logements intermédiaires) et ce faisant d’accompagner la mobilité professionnelle des ménages. Nous allons aussi continuer d’investir dans des programmes de résidences pour étudiants et jeunes actifs. Elles sont aujourd’hui au nombre de 23 en Occitanie, ce qui représente un peu plus de 3 000 logements. Autre levier, multiplier les offres visant prioritairement les primo-accédants avec des programmes d’accession abordable à la propriété, comme “L’Envolée” dans le quartier Malepère. »

En parlant des primo-accédants, l’accession à la propriété n’a jamais été aussi difficile qu’aujourd’hui. Quels sont les moyens d’action mis en place par Promologis pour aider les ménages à devenir propriétaires ?
Philippe Pacheu : « C’est un enjeu important car l’aspiration des Français à devenir propriétaire est toujours bien réelle. Pour aider les primo-accédants, qui par définition ont souvent des revenus modestes ou en tout cas pas ou peu d’apport, nous mobilisons plusieurs outils tels que le prêt social location accession (PSLA) ou le bail réel solidaire (BRS), tant dans le logement neuf que dans l’ancien. Ces dispositifs permettent d’acheter des biens à des prix très nettement inférieurs aux prix du marché avec des gains de 20 à 40 % en moyenne. À cela nous pouvons ajouter le prêt accession à la propriété d’un montant de 40  000 € maximum à un taux fixe lancé par Action Logement. Sans compter, les subventions des collectivités locales pour les primo-accédants, notamment en BRS. C’est le cas de Toulouse Métropole. Autre bonne nouvelle, le retour du prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’en 2027. »