Promotion immobilière : après la crise historique de 2023, des raisons d’espérer en 2024 ?
Construction. Effondrement des mises en vente, écroulement des ventes, diminution de l’offre commerciale… 2023 aura été une des pires années qu’aient connu les promoteurs immobiliers. La présidente de l’Observatoire de l’immobilier neuf toulousain et le président de la FPI Toulouse Occitanie voient toutefois des signaux positifs en ce début d’année 2024.
Pour reprendre les mots d’une souveraine défunte, l’année qui vient de s’écouler aura été une annus horribilis pour le secteur de la promotion immobilière. Qu’il s’agisse des ventes, des mises en vente ou du stock de logements disponibles, « les chiffres n’ont jamais été aussi bas depuis la création de notre observatoire », assure Laëtitia Vidal, la présidente de l’Observer.
Ce baromètre du marché du logement neuf dans l’agglomération toulousaine a été créé en 2002 à l’initiative de la Fédération des Promoteurs de l’Immobilier (FPI), de l’Union Sociale de l’Habitat (USH) et de l’Union Nationale des Aménageurs (UNAM).
« En 2023, nous avons connu le pire du pire », renchérit de son côté Stéphane Aubay, président de la FPI Toulouse Occitanie, qui résume en ces quelques mots les douze derniers mois d’activité. Dans les faits, seuls 2 936 logements ont été mis en vente l’an dernier, un nombre en recul de 48 % par rapport à l’année 2022. Un véritable « effondrement », selon Laëtitia Vidal. « C’est simple, en six ans, leur nombre a été divisé par trois ».
En 2023, 2515 ventes seulement ont été enregistrées, soit presque moitié moins qu’un an auparavant (-47 %). Aussi précise la directrice générale de Pierre Passion :
Nous avons un taux d’annulation de près de 30 %. C’est un client sur trois qui n’arrive pas à trouver les financements. Les désistements ont gagné huit points en un an. »
En l’absence de nouveaux programmes, l’offre commerciale se résume aujourd’hui à 3 584 logements pour l’ensemble de l’aire urbaine. Un territoire, où désormais la ville de Toulouse représente plus de la moitié des ventes, loin devant la première couronne (17% des ventes). « C’est simple : il ne se fait plus rien en première couronne, seule Toulouse joue encore le jeu », confirme Stéphane Aubay.
Un léger frémissement
Les promoteurs qui, depuis de nombreux mois, tirent la sonnette d’alarme pour inciter les maires à délivrer plus largement des permis de construire ou encore encourager les établissements financiers à desserrer les conditions d’octroi de crédits, voient cependant une petite lueur d’espoir. « Depuis novembre, le marché est en train de se détendre. Les taux ont cessé de monter et surtout, les banques dérogent beaucoup plus aux normes du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qu’elles ne le faisaient auparavant », assure le président de GreenCity Immobilier.
De son côté, le 1er février, la Fédération bancaire française a annoncé la mise en place par les banques d’un dispositif de revue des crédits immobiliers non accordés. Mise en place qui se fera progressivement courant février 2024. Le dispositif s’appliquera jusqu’à fin décembre 2024. Laëtitia Vidal et Stéphane Aubay veulent y voir une avancée. Et ce dernier d’ajouter :
L’activité reprend un peu dans le neuf, mais aussi un peu dans l’ancien. On sent que les quelques signaux positifs donnés ces derniers temps par les banques redonnent un peu d’appétit aux gens. Ils reviennent vers nous. Ce dispositif de réexamen des dossiers de prêt est un autre signal positif pour dire aux particuliers : "vous pouvez retourner voir les banquiers, ils vont vous financer". »
Dernière opportunité pour les investisseurs
Les deux professionnels voient également dans le maintien durant toute l’année 2024 des dispositifs d’investissement locatif Pinel et Pinel+ une autre raison d’espérer. « Il peut y avoir un phénomène d’opportunité pour les clients. Pour l’instant, en l’absence d’annonce de nouveau dispositif, c’est la dernière année pour faire un investissement locatif de ce type, sachant que la demande locative n’a jamais été aussi forte », estime Stéphane Aubay. À noter que dans l’aire urbaine de Toulouse, les ventes à investisseurs ont représenté l’an dernier 45 % des cessions, contre 64 % en 2019.
S’affichant désormais à 4 550€/m2 (hors stationnement), les prix de vente ont grimpé de 4 % par rapport à 2022 et de +12 % par rapport à 2021 dans l’aire urbaine toulousaine. Selon Stéphane Aubay, « à la différence des marchés hyper spéculatifs comme ceux de Paris ou de la Côte d’Azur, ici, nous sommes sur une logique de prix de revient. Il est composé d’un prix de terrain, des prix de travaux et de la marge du promoteur. Or, les prix de travaux ne baissent quasiment jamais, et si le foncier a un peu baissé, il ne peut pas descendre au-delà d’un certain niveau. » Inutile donc d’espérer une dégringolade des étiquettes en 2024.