Congé donné à un locataire de plus de 65 ans : attention aux ressources à prendre en compte !
Immobilier. La loi protège certaines catégories de locataires particulièrement précaires. Ainsi, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat de location à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont modestes, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Dans un arrêt récent, la Cour de cassation précise les conditions à remplir pour bénéficier de cette protection.
Pour protéger les locataires les plus fragiles, le législateur a pris certaines dispositions. Ainsi, les locataires âgés de plus de 65 ans disposant de revenus modestes bénéficient d’une protection spécifique pour leur éviter un congé et une expulsion, en vertu de l’article 15-III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
Le bailleur qui souhaite donner congé, pour vente, reprise ou pour motifs sérieux et légitimes, doit proposer au locataire un relogement « correspondant à ses besoins et à ses possibilités », dans le même canton de la même commune ou une commune limitrophe située à moins de cinq kilomètres (loi de 1948, article 13 bis).
L’âge du locataire s’apprécie à la date d’échéance du bail. Les ressources du locataire sont les « ressources annuelles » et s’apprécient à la date de la notification du congé. Elles sont à comparer avec le « plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés ».
En pratique, les parties se fondent sur le revenu fiscal de référence du locataire, tel que mentionné sur le dernier avis d’imposition, soit les revenus de l’année civile N – 1, voire N – 2. Le plafond de ressources pris en compte est le dernier plafond publié par arrêté, soit celui de l’année civile N – 1, voire N – 2.
Quels revenus prendre en compte ?
Les cours d’appel ont eu des positions divergentes sur l’appréciation des ressources annuelles, en retenant, soit les revenus de la dernière année civile, soit les revenus des douze derniers mois.
Dans un arrêt du 24 octobre 2024 (Cass. 3e civ. 24 octobre 2024 n° 23-18.067), la Cour de cassation a tranché la question en jugeant que les « ressources annuelles » à prendre en compte « sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé ».
Pour être parfaitement conforme à l’article 15-III de la loi de 1989, la solution de la Cour de cassation ne va pas simplifier l’affaire des bailleurs et locataires. Le revenu fiscal de référence déterminé par l’administration constitue une preuve peu contestable des ressources du locataire, même s’il est fondé sur les revenus d’une année antérieure.
Désormais, le locataire va devoir calculer et établir la preuve de ses revenus des douze derniers mois et le bailleur ne pourra qu’y accorder foi sans moyen de contestation. Reste que ce revenu sera à comparer avec un plafond déterminé pour une année antérieure.
A noter que l’obligation de relogement est également applicable « lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources ».
Autre point important : si le bailleur est également âgé de plus de 65 ans ou a des ressources modestes, alors le congé peut être valable, les conditions étant ici alternatives. Par ailleurs, cette protection offerte au locataire âgé n’est pas valable en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement de ce dernier à ses obligations.