Dégâts dans une copropriété : quelles sont les obligations du bailleur commercial ?
Immobilier. En cas de survenance d’un trouble ayant son origine dans les parties communes d’un immeuble en copropriété, l’intervention du bailleur auprès du syndic ne le libère pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux.
Lorsque les locaux loués à bail commercial sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués (code civil, article 1719).
C’est ce que vient de décider la Cour de cassation dans un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ. 19 juin 2025 n° 23-18.853). Dans cette affaire, un commerçant, exploitant un magasin de vente de chaussures dans le local qu’il loue dans un immeuble en copropriété, subit des dégâts à la suite d’infiltrations d’eau venant de la toiture, partie commune de l’immeuble.
Il en informe le bailleur pour faire cesser le trouble mais celui-ci tarde à intervenir auprès du syndic de la copropriété et le locataire fait effectuer lui-même les travaux de réparation des faux plafonds. Par la suite, il saisit la justice pour obtenir du bailleur le paiement du coût des travaux et l’indemnisation de son préjudice de jouissance du fait des infiltrations.
Préjudice de jouissance
La cour d’appel rejette sa demande en paiement des travaux, estimant que le bailleur a certes commis une faute en tardant à intervenir auprès du syndic, mais que les dégâts n’étaient pas liés à ce retard puisqu’ils étaient apparus dès le signalement par le locataire. La responsabilité du bailleur ne peut donc pas être engagée. S’agissant du préjudice de jouissance, la cour d’appel limite son indemnisation à la période pendant laquelle le bailleur a tardé à agir auprès du syndic. Le préjudice du locataire consiste alors dans la perte d’une chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture.
La Cour de cassation censure la décision. Lorsque intervient un trouble ayant son origine dans les parties communes d’un immeuble en copropriété, l’intervention du bailleur auprès du syndic ne le libère pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués.
Dès qu’il a été informé des infiltrations, le bailleur devait remédier aux désordres et, à défaut de réaliser lui-même les travaux, il devait avancer au locataire les sommes nécessaires aux travaux.
Le bailleur doit également indemniser intégralement le locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où il a été informé jusqu’à la cessation du trouble.