Don d’argent et achat de sa résidence principale : les précisions du Fisc
Immobilier. Quel parent n’a pas rêvé d’aider ses enfants ou petits-enfants pour l’achat de leur premier logement ? C’est désormais possible grâce à une disposition de la loi de finances 2025 qui permet de leur faire don d’une somme d’argent sans payer de droits de donation. Une faculté ouverte jusqu’au 31 décembre 2026 que vient de détailler l’administration fiscale.
La loi de finances pour 2025 a institué une exonération des droits de mutation en faveur des dons familiaux destinés à l’achat ou la rénovation de la résidence principale du donataire. Ce dernier doit être un descendant du donateur ou, à défaut de descendance, un neveu ou une nièce (code général des impôts, article 790 A bis)..
Pour en profiter il faut cependant se dépêcher. La mesure est en effet temporaire, les dons devant être effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 au plus tard. L’exonération ne peut donc pas s’appliquer à un don affecté au remboursement d’un prêt contracté avant le 15 février 2025.
Les dons sont exonérés dans la limite de 100 000 € par un même donateur à un même donataire et de 300 000 € par donataire. L’exonération est aussi limitée à la valeur du logement acquis ou au montant des travaux de rénovation. La faction excédentaire n’est pas exonérée mais peut bénéficier de l’abattement et de l’exonération des dons familiaux (code général des impôts, article 790 G).
Le don doit être affecté dans les six mois à l’acquisition de la résidence principale du donataire ou à la rénovation de celle-ci. L’usage de l’habitation principale doit être exclusif et continu pendant au moins cinq ans.
Dans un récent numéro du Bulletin officiel des impôts, l’administration vient de préciser les contours de cette exonération (Bulletin officiel des impôts, BOI-ENR-DMTG-20-20-20 n° 730, 4 septembre 2025). Elle admet ainsi que la condition de résidence principale est satisfaite pour le logement d’un enfant du donataire, étudiant dans une ville universitaire, lorsqu’il est célibataire et à la charge du donataire au sens de l’impôt sur le revenu.
L’acquisition peut s’effectuer en pleine propriété, en usufruit ou en indivision. Lorsque le don est utilisé pour la rénovation énergétique de la résidence principale, les travaux doivent être éligibles aux aides du dispositif « MaPrimeRénov’ ». La résidence principale peut être une maison individuelle, un logement dans un immeuble collectif, un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement.
L’administration précise également que le don peut être utilisée pour l’acquisition de plusieurs immeubles, sous réserve de respecter la condition d’affectation à l’habitation principale. En cas d’acquisition en l’état futur d’achèvement, l’exonération peut s’appliquer à condition que l’acte authentique d’achat soit conclu dans les six mois du versement du don, peu importe que les sommes soit affectées aux paiements plus de six mois après.
En revanche, le don ne peut pas servir à la construction de la résidence principale, ni à l’acquisition d’un terrain à bâtir pour y construire la résidence principale. Le logement acquis ou rénové peut aussi être donné en location à un tiers dès lors qu’il s’agit de sa résidence principale. Il peut s’agir d’une location nue ou meublée.