Indemnisation d’un dol contractuel : la Cour de cassation change de position

La Cour de cassation vient d’adopter une position contraire à la jurisprudence qui prévalait jusqu’alors en matière d’indemnisation du préjudice résultant d’un dol dans une vente immobilière. La victime d’un dol dispose, en effet, d’un choix : elle peut demander l’annulation du contrat, son consentement ayant été vicié, ou solliciter la réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité pour faute, conformément à l’article 1178 du Code civil.

Jusqu’à présent, la jurisprudence considérait que, lorsque la victime du dol choisissait de conserver le contrat, son préjudice était limité à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. Cette position avait notamment été affirmée par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 10 juillet 2012 (n° 11-21.954). Un arrêt rendu le 28 mai 2026 par la troisième chambre civile remet en cause cette approche.

Un appartement vendu sans révéler l’insécurité du voisinage

L’affaire concerne un couple ayant acquis un appartement parisien au prix de 615 000 euros. Cinq ans plus tard, les acquéreurs revendent le bien pour 710 000 euros, correspondant au prix moyen du mètre carré dans le secteur.

Ils découvrent alors que les vendeurs avaient dissimulé une information importante concernant leur voisin de palier, qui souffrait de graves troubles psychiatriques et dont le comportement était dangereux. L’épouse des acquéreurs avait notamment été agressée à la porte de l’appartement, une arme ayant été pointée sur elle.

Les vendeurs avaient eux-mêmes connaissance de la situation. Ils avaient porté plainte contre leur voisin pour des pneus crevés et des menaces de mort. Lors de l’interpellation de celui-ci, les forces de l’ordre avaient par ailleurs découvert une arme à impulsion électrique ainsi qu’un canon de fusil avec des cartouches.

Estimant avoir été victimes d’un dol lors de l’acquisition de l’appartement, les acquéreurs n’ont toutefois pas demandé l’annulation de la vente. Ils ont choisi de conserver le bien et de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

Une décote de 15 % du prix d’acquisition

Le tribunal judiciaire puis la cour d’appel ont donné raison aux acquéreurs. Les juges ont considéré que, s’ils avaient été informés de la situation, ceux-ci auraient acquis l’appartement à un prix moindre. La dépréciation du bien a été évaluée à 15 % du prix d’acquisition, soit 106 500 €.

Les vendeurs ont contesté cette analyse devant la Cour de cassation. Selon eux, lorsque la victime d’un dol ne demande pas l’annulation de la vente, seule une perte de chance peut être indemnisée. La dépréciation de l’appartement ne pouvait, selon eux, constituer le préjudice réparable. Ils soutenaient également que la probabilité que les acquéreurs auraient effectivement négocié et obtenu un prix inférieur n’avait pas été évaluée.

La dépréciation du bien constitue un préjudice indemnisable

La Cour de cassation confirme néanmoins l’arrêt de la cour d’appel. Elle reconnaît ainsi aux acquéreurs d’un immeuble victimes d’un dol, qui ne demandent pas l’annulation de la vente, la possibilité d’agir en indemnisation d’un excès de prix.

Dans cette affaire, la Haute juridiction retient que « le préjudice subi par les acquéreurs correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin ». Cette dépréciation, fixée à 15 % du prix d’acquisition, a été souverainement évaluée par la cour d’appel.

Par cette décision, la troisième chambre civile de la Cour de cassation adopte donc une solution différente de celle qui résultait jusqu’alors de la jurisprudence relative à la perte de chance. La victime d’un dol immobilier qui choisit de conserver le contrat peut désormais obtenir réparation non seulement d’une perte de chance, mais du préjudice correspondant à la dépréciation du bien résultant du dol.

(Référence : Cass. 3e civ. 28 mai 2026 n° 24-20.821)