La fraude de l’acquéreur peut engager sa responsabilité envers l’agent immobilier
Jurisprudence. L’acquéreur peut être tenu d’indemniser l’agent immobilier lorsqu’il participe frauduleusement à son éviction. Dans un arrêt du 7 mai 2026, la Cour de cassation valide ainsi la condamnation des acquéreurs à verser au professionnel la somme de 150 000 €, représentant le montant de la commission qu’il aurait dû normalement recevoir.
L’acquéreur, tiers au mandat de vente confié par le vendeur à un agent immobilier, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de ce dernier lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission. Tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses de l’acquéreur. Ainsi en a décidé la Cour de cassation dans un arrêt du 7 mai 2026 (Cass. 3e civ. 7 mai 2026, n° 24-10.637).
Dans cette affaire, un agent immobilier détient un mandat non exclusif pour la vente d’une villa prévoyant une commission de 6 % du prix à la charge de l’acquéreur. L’agent fait visiter la villa à un couple d’acquéreurs potentiels. Quelques semaines plus tard, le vendeur et acquéreurs signent une promesse de vente à l’insu de l’agent immobilier. L’agent assigne donc les acquéreurs pour obtenir une indemnisation.
Un comportement fautif
Les magistrats avaient donc à trancher cette question : l’agent immobilier évincé d’une vente et lésé de la commission à laquelle il pouvait prétendre, peut il obtenir une indemnisation ? En principe, l’acquéreur, alors qu’il n’est pas directement lié à l’agent immobilier par un mandat, est susceptible d’engager sa responsabilité envers l’agent immobilier lorsque son comportement fautif a frauduleusement évincé l’agent immobilier de la transaction.
La jurisprudence de la Cour de cassation exige qu’une faute de l’acquéreur soit établie pour pouvoir indemniser l’agent immobilier (Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12.449, Bull. 2008, n° 3). Toutefois, le seul fait d’évincer l’agent immobilier pour traiter directement avec le vendeur ne suffit pas à caractériser une faute. Il en est de même lorsque l’acquéreur adresse au vendeur une nouvelle offre par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier.
Complice de la violation du contrat
En l’espèce, la cour d’appel condamne les acquéreurs à 150 K€ de dommages-intérêts, soit le montant de la commission dont l’agent immobilier a été lésé. Un arrêt confirmé par la Cour de cassation. Celle-ci se fonde sur les articles 1200 et 1240 du code civil aux termes desquels un tiers à un contrat engage sa responsabilité lorsqu’il se rend complice de la violation du contrat. Elle rappelle la jurisprudence condamnant l’acquéreur, même s’il n’est pas partie au mandat, à indemniser l’agent immobilier auquel son comportement fautif a fait perdre la commission.
Dans les faits, la Cour de cassation relève que les acquéreurs avaient connaissance de la commission due à l’agent immobilier et que la promesse de vente comportait une clause par laquelle ils s’engageaient à prendre en charge les éventuelles poursuites de l’agent leur ayant fait visiter la villa. Enfin, l’acte de vente ne reprenait pas cette clause et n’évoquait pas l’intervention d’un intermédiaire. Selon la haute juridiction, ce faisceau d’indices caractérise la volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier et justifie la condamnation des acquéreurs.