Jeanbrun : des conditions de travaux bientôt allégées pour relancer l’investissement dans l’ancien

À peine entré en vigueur, le régime du Jeanbrun fait déjà l’objet d’un projet de refonte. Du moins pour qui concerne l’ancien. Ce dispositif d’incitation à l’investissement locatif est applicable depuis le 21 février et jusqu’au 31 décembre 2028. Il concerne les logements situés dans des immeubles collectifs partout en France qu’il s’agisse de logements neufs ou de logements anciens.

Le dispositif permet à l’investisseur de déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien ainsi que l’intégralité des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière) et d’imputer le déficit sur leur revenu global. Le taux et le plafond des déductions de l’amortissement diffèrent toutefois selon le niveau de ressources du locataire, le loyer pratiqué et la nature des travaux.

La mise en œuvre du Jeanbrun dans l’ancien est cependant soumise à de strictes conditions qui rendent le dispositif moins attractif. Un écueil que le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement entend lever, en allégeant les contraintes de travaux. Adopté par le Sénat le 8 juillet, le projet doit être examiné par l’Assemblée nationale à l’automne pour une entrée en vigueur immédiate.

Un dispositif basé sur l’amortissement

Dans l’ancien, le dispositif est en effet conditionné à la réalisation de travaux afin de contribuer à la rénovation du parc existant. Ces travaux d’amélioration doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition. Il s’agit de chantiers de rénovation lourde respectant des critères de performance énergétique.

L’investissement permet de déduire des revenus foncier un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition (la valeur du terrain, estimée à 20 %, est exclue de la base de l’amortissement). Le taux de l’amortissement varie selon le type de location.

La déduction de l’amortissement est plafonnée à 8 000 € par an, avec une majoration à 10 000 € pour la location sociale et à 12 000 € pour la location très sociale. Cette déduction peut se cumuler avec l’imputation des déficits fonciers résultant des travaux de la rénovation. Ce sont ces règles que le projet de loi prévoit d’assouplir.

Un niveau de traveaux abaissé de 30 à 20 %

Il prévoit en effet d’abaisser le seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix d’acquisition. Deux conditions sont toutefois posées : que le logement rénové ne soit pas équipé d’une chaudière fossile (fioul ou gaz) et soit classé au moins « D » au diagnostic de performance énergétique et environnementale (DPE). Par ailleurs, la condition de « réhabilitation lourde » serait abandonnée. Elle impose d’atteindre au moins la classe « B » du DPE.

Autre nouveauté : la nature des travaux serait désormais précisée. Elle serait définie par renvoi aux travaux éligibles à la réduction d’impôt Denormandie (code général des impôts, article 199 novovicies, I-B-5°). Il s’agit de tous les travaux menant à la création de surfaces habitables nouvelles, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables. Il s’agit aussi des travaux destinés à permettre des économies d’énergie (ce qui exclut les chaudières à combustibles fossiles).

Acquisition d’immeuble à rénover

Lorsque le logement a été acquis dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) ou lorsque les travaux ont été réalisés avant l’acquisition, le niveau minimal des travaux de 20 % serait calculé sur le prix d’acquisition diminué du montant des travaux.

Cette précision est destinée à permettre aux contribuables de bénéficier du même avantage fiscal selon que le coût des travaux s’ajoute ou est compris dans le prix d’acquisition. Un même montant de travaux permettrait ainsi de bénéficier du même avantage fiscal quelles que soient les modalités d’acquisition.

Maisons individuelles et locaux transformés en logements

Initialement, le dispositif ne concernait que les logements anciens situés dans un immeuble d’habitation collectif. Le projet supprime cette restriction pour le logement ancien permettant ainsi les acquisitions de maisons individuelles.

De la même façon, le dispositif Jeanbrun serait désormais ouvert à l’acquisition de locaux affectés à un autre usage que l’habitation qui font ou ont fait l’objet de travaux de transformation en logement. Les travaux devraient là aussi représenter au moins 20 % du prix d’acquisition, satisfaire aux conditions de performance énergétique et environnementale minimale de la classe « D » du DPE, et ne pas comprendre de chaudières à combustibles fossiles.

Vers la suppression du seuil de travaux 

Contre l’avis du gouvernement, les sénateurs ont adopté plusieurs amendements qui viennent alléger un peu plus encore le dispositif. Ainsi, le niveau minimal de travaux de 20 % serait supprimé et seul serait imposé le critère de performance énergétique et environnementale (classe D du DPE ou classe E pour les logements initialement classés G).

Les logements équipés après les travaux d’une chaudière susceptible d’utiliser des combustibles fossiles ne seraient plus exclus du dispositif, cette condition étant difficile à réaliser dans les immeubles en copropriété. Enfin, la location d’un logement ancien pourrait être consentie à un membre de la famille, y compris à un ascendant ou descendant, à condition qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal.