Le nouveau statut du bailleur privé, mode d’emploi

Le statut de bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, est le nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif, en remplacement du régime Pinel qui a pris fin le 31 décembre 2024. Il s’applique depuis le 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028 (code général des impôts, articles 31, I-1°-i et 31, I-1°-j).

Le dispositif est étroitement ciblé sur les logements dans des immeubles collectifs destinés à la location à des ménages à revenus modérés avec des loyers plafonnés (les maisons individuelles sont exclues). Il s’applique sur l’ensemble du territoire, sans zonage géographique particulier. Le dispositif permet l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou l’acquisition d’un logement ancien faisant l’objet d’une rénovation lourde respectant des critères de performance énergétique.

Engagement de location de neuf ans

Le bénéfice de la déduction fiscale est subordonné à un engagement de location pour une durée d’au moins neuf ans à usage de résidence principale. Le logement doit être loué à des ménages satisfaisants à des critères de niveau de revenus et à des loyers plafonnés.

Dans le détail, il y a trois types de location : intermédiaire, sociale, très sociale. La location intermédiaire est destinée aux classes moyennes ne pouvant accéder au logement social ni au marché privé. La location sociale concerne les classes populaires et moyennes et la location très sociale les personnes en précarité disposant de faibles ressources. Le niveau de revenu et les plafonds des loyers sont ceux applicables au régime Pinel pour la location intermédiaire et au dispositif Loc’Avantages pour la location sociale et très sociale.

Déduction de l’amortissement

Contrairement au régime Pinel qui permettait une réduction d’impôt, la loi Jeanbrun met en place une déduction fiscale. L’économie d’impôt étant proportionnelle au taux marginal d’imposition, une déduction fiscale avantage les contribuables disposant de revenus élevés. De fait, plus la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur est élevée, plus l’économie est importante. Déduire 1 000 € des revenus lui fait économiser 110 € s’il est dans la tranche à 11 %, mais 410 € s’il se situe dans la tranche à 41 %.

Concrètement, le mécanisme repose sur l’amortissement du prix d’acquisition du logement, limité au bâti. La valeur du terrain, exclue de la base de l’amortissement, est estimée forfaitairement à 20 %. L’amortissement se calcule donc sur 80 % du prix d’acquisition, autant pour les logements neufs que pour les logements anciens. Le taux de l’amortissement varie selon le type du logement. Compte tenu de l’abattement de 20 % sur le prix d’acquisition, le taux réel de la déduction fiscale est moins important.

La durée de l’amortissement n’est pas limitée et peut se prolonger au-delà des neuf années de location, sans que le total des amortissements excède les 80 % du prix d’acquisition. Soulignons par ailleurs que la plus-value réalisée lors d’une vente ultérieure sera calculée sur le prix d’acquisition diminué de l’amortissement pratiqué.

Plafonnement de la déduction

La déduction fiscale est plafonnée à 8 000 € par an pour l’ensemble des logements bénéficiant du dispositif Jeanbrun. Ce plafond est majoré pour la location sociale ou très sociale. Lorsque 50 % au moins des revenus fonciers issus de ces logements proviennent de la location sociale ou très sociale, le plafond est porté à 10 000 € ou 12 000 €. Ce plafonnement devrait conduire à décourager l’acquisition de grandes surfaces. À noter que la déduction fiscale du dispositif Jeanbrun n’est pas prise en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux.

Prenons l’exemple d’un logement dont le prix d’acquisition est de 350 000 €. Le montant amortissable (80 %) se chiffre à 280 000 €. Le tableau ci-dessous indique le montant de la déduction fiscale annuelle et le total de la déduction pour neuf années de location en euros et en pourcentage du prix total d’acquisition (bâti et terrain).

Pour les logement anciens, la déduction de l’amortissable peut se cumuler avec l’imputation des déficits fonciers résultant des travaux de la rénovation.