Loyer, dépôt de garantie, droit de préférence : ce que change la réforme des baux commerciaux
Réforme. La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 comporte plusieurs mesures relatives au bail commercial. De nouvelles dispositions en faveur des locataires qui ont pour vocation de faciliter l’installation et l’exploitation des commerces et des activités artisanales.
Le statut des baux commerciaux confère au locataire des avantages significatifs, en particulier une certaine stabilité. Celle-ci se traduit notamment par le mécanisme du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail et par le droit au renouvellement, communément désigné sous le nom de « propriété commerciale ».
La loi de simplification de mai 2026 va un peu plus loin en réformant diverses dispositions qui concernent le paiement du loyer, le dépôt de garantie ou encore le droit de préférence. Objectif ? Faciliter le financement du bail qui pèse de plus en plus lourdement sur la trésorerie des entreprises.
Un droit à la mensualisation du loyer
Jusqu’à présent, la périodicité des loyers était librement fixée par le contrat de bail mais en pratique, les loyers sont le plus souvent à payer trimestriellement, au début du trimestre, ce qui pèse sur la trésorerie des entreprises. Le locataire commercial a désormais le droit d’obtenir une mensualisation du paiement des loyers. Il lui suffit d’en faire la demande au bailleur.
La mensualisation doit alors s’appliquer dès l’échéance suivante du loyer telle que prévue dans le bail. Le droit à la mensualisation est acquis dès lors qu’il n’existe aucun arriérés de paiement des loyers et des charges, ni aucune contestation ni aucun contentieux.
Ce droit est d’ordre public. Les clauses ou arrangements qui conduiraient à faire échec à la mensualisation sont réputés non écrits. La disposition s’applique aux baux en cours et à compter du 28 mai 2026 (code de commerce, article L 145-32-1).
Validation des clauses tunnel
La jurisprudence de la Cour de cassation refuse les clauses d’indexation qui prévoient sans contrepartie une variation du loyer uniquement à la hausse. Ces clauses sont réputées non écrites. A contrario, une « claude tunnel » est une clause d’échelle mobile qui prévoit l’indexation du loyer sur la variation d’un indice, aussi bien à la hausse qu’à la baisse.
La nouvelle loi valide les « clauses tunnel » dans les baux commerciaux à condition que le loyer soit indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cette disposition ne vise pas les loyers indexés sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Elle s’applique depuis le 28 mai 2026 (code de commerce, article L 145-38-1).
Quid du dépôt de garantie ?
La nouvelle loi réglemente le dépôt de garantie et les autres clauses de garantie du bail. Jusqu’à présent, les parties pouvaient librement fixer le montant du dépôt de garantie, la somme dépassant deux termes de loyer, mensuel ou trimestriel, devant porter intérêt.
La nouvelle loi plafonne le montant du dépôt de garantie à trois mois ou un trimestre de loyer, sans pouvoir porter intérêt au profit du locataire (code de commerce, article L 145-40). Le même plafonnement concerne la valeur des autres garanties (biens, titres, engagements...). La mesure s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026.
Au terme du bail, le dépôt de garantie doit désormais être restitué au locataire dans un « délai raisonnable », au plus tard dans les trois mois de la remise des clés au bailleur. Les autres garanties doivent être restituées dans un délai de six mois. Le cas échéant, le montant restitué peut être diminué des sommes restant dues au bailleur ou dont il peut être tenu à la place du locataire. Ces retenues doivent être dûment justifiées.
La loi ne prévoit pas de sanction ou de pénalité lorsque le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai légal (code de commerce, article L 145-40). La mesure s’applique aux baux en cours d’exécution pour lesquels la remise des clés interviendra après le 26 août 2026.
En cas de vente du local, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur. Jusqu’à présent, la jurisprudence de la Cour de cassation considérait que la restitution du dépôt de garantie restait à la change de l’ancien bailleur. Cette disposition s’appliquera aux ventes intervenant à compter du 26 août 2026.
Suspension de la résiliation du bail sous condition
Une clause résolutoire entraîne la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement demeuré infructueux. Lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre pour non-paiement des loyers, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire ce qui suspend la résiliation du bail.
La loi de simplification soumet cette possibilité à la condition que le locataire ait la capacité financière de régler les loyers impayés et qu’il reprenne le versement intégral du loyer courant (code de commerce, article L 145-41). Cette règle s’applique aux demandes de suspension de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026.
Droit de préférence du locataire en cas de vente du local
Lorsque le bailleur envisage de vendre le local, le locataire bénéficie d’un droit de préférence pour se porter acquéreur. La loi de simplification définit ce qu’il faut entendre par local commercial ou artisanal.
Ainsi, un local commercial est tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services. Il comprend les réserves et les emplacements attenants affectés à l’activité, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.
Un local artisanal est tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services artisanaux, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à l’activité, à l’exclusion des entrepôts (code de commerce, article L 145-46-1).