Marché locatif : l’encadrement des loyers est reconduit jusqu’en 2025

Bonne nouvelle pour les locataires en cette rentrée. Après avoir été reconduit en 2024, le dispositif d’encadrement des loyers concernant les contrats de location de logements vides ou meublés à usage de résidence principale est repoussé pour un an jusqu’en juillet 2025.

Mis en place en 2012, ce dispositif concerne les 28 zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants (soit 1 151 communes) dans lesquelles le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements cause une cherté des loyers et des prix et forte demande de logement social. Il s’agit aussi des villes dans lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants. Leur liste est définie par le décret 2013-392 du 10 mai 2013.

En cas de renouvellement de bail

Cet encadrement des loyers vise à limiter l’augmentation du loyer lors de la mise en location d’un logement vide ou meublé à usage de résidence principale. Il s’applique aux relocations avec changement de locataire et aux renouvellements de baux. Lors de la première location, ou lorsque le logement est resté inoccupé pendant au moins 18 mois, le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire. Dans tous les cas, le loyer ne peut pas être augmenté pour les logements classés F ou G sur le DPE (diagnostic de performance énergétique).

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être augmenté lorsqu’il est sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. L’augmentation ne peut pas dépasser 50 % de la différence entre les loyers du voisinage et le dernier loyer.

En cas de relocations et de travaux réalisés

En cas de nouvelle mise en location, le bail doit mentionner le montant du loyer appliqué au dernier locataire. Si aucune révision n’est intervenu au cours des 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté en fonction de la variation de « l’indice de référence des loyers », appelé aussi IRL.

Pour ne pas pénaliser les propriétaires qui ont par exemple engagé des travaux de la rénovation énergétique, des possibilités d’adaptation de la règle sont prévues. Ainsi, si des travaux d’amélioration ont été effectués depuis le départ du dernier locataire et si leur montant représente au moins 50 % du dernier loyer annuel, le loyer peut être augmenté de 15 % du montant des travaux. Le loyer peut être fixé librement si le montant de ces travaux est au moins égal au dernier loyer annuel.

Quid du plafonnement du loyer ?

Dans 24 villes, cet encadrement annuel des loyers est couplé avec le dispositif de plafonnement des loyers. Parmi elles : Bordeaux, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier ou encore Paris et agglomérations.

Les loyers (première mise en location, changement de locataire, renouvellement de bail, bail mobilité) doivent se référer à des valeurs fixées chaque année par arrêté préfectoral par secteur géographique et catégorie de logement : loyer de référence correspondant au loyer médian, loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence), loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence).

(Référence : décret 2024-854 du 24 juillet 2024)