Partage de l’indivision successorale : ce que change la loi du 7 avril 2026

Une part importante des successions restent bloquées pendant de nombreuses années en raison de difficultés à effectuer le partage de l’indivision successorale. Le blocage résulte souvent de conflits familiaux, de la passivité d’un héritier ou de l’attachement émotionnel à une maison de famille... Les causes peuvent être aussi plus rationnelles : désaccord sur la valeur des biens, la vente ou la conservation d’un bien immobilier ou d’une entreprise, ou encore difficultés financières face aux coûts de la procédure (expertise, notaire, taxes).

Cette situation de blocage se répercute sur la gestion des biens avec le risque de dépréciation, de frais et charges supplémentaires (taxe foncière, assurances, frais de gestion, entretien...), certains biens restant parfois longtemps à l’abandon. La Direction nationale d’intervention domaniale (DNID) a ainsi évalué en 2022 à plus de 5 500 le nombre de biens immobiliers bloqués par une succession vacante, soit 22 % du stock immobilier total disponible.

Outre l’impact sur le marché immobilier, ce sont aussi des milliers de dossiers en sommeil qui encombrent pendant 20, 30 ou 40 ans les études de notaires et les tribunaux. De leur côté, les collectivités territoriales se voient empêchées d’aménager le foncier bâti sur leur territoire.

Face à cette situation de blocage, une loi du 7 avril 2026 a réformé la procédure de partage judiciaire en vue de simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes. Elle devrait entrer en vigueur au 1er janvier 2027.

Gestion et sortie de l’indivision

Dans le cadre de l’indivision, les règles de prise de décision diffèrent en fonction des types de choix à faire. Ainsi, les actes de disposition (vente, donation, hypothèque ou tout acte entraînant une diminution du patrimoine) doivent être décidés à l’unanimité des indivisaires. A défaut, ces actes sont nuls.

Les actes d’administration relevant de l’exploitation normale des biens indivis doivent être pris par une majorité des deux tiers des droits indivis. La même majorité est requise pour vendre des meubles indivis afin de payer les dettes et charges de l’indivision, et pour la conclusion ou le renouvellement des baux, à l’exception des baux commerciaux ou agricoles (Code civil, article 815-3).

Un indivisaire peut effectuer seul les actes conservatoires nécessaires à la conservation des biens indivis, même en l’absence d’urgence. À défaut de fonds de l’indivision pour financer ces opérations, il peut obliger ses coïndivisaires à participer aux dépenses nécessaires (code civil, article 812-2).

Enfin, la sortie de l’indivision s’effectue par le partage à l’amiable ou par voie judiciaire (code civil, article 840). Le tribunal ordonne le partage ou la vente par licitation des biens (vente publique aux enchères). Dans les cas complexes, le tribunal nomme un notaire commis et un juge commis.

Actes d’un seul indivisaire

Le code civil prévoit qu’un indivisaire peut être autorisé par la justice à effectuer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun (code civil, article 815-5). La nouvelle loi précise désormais que le juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis, alors même qu’aucun indivisaire n’a exprimé de refus.

Le président du tribunal judiciaire peut aussi prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun des indivisaires (Code civil, article 815-6). La Cour de cassation a fait application de cette dernière disposition pour autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis lorsqu’elle est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun (Cass. 1° civ. 4 décembre 2013, n° 12-20.158).

C’est cette jurisprudence de la Cour de cassation qui est reprise dans la nouvelle loi. Elle autorise un indivisaire à vendre seul un bien indivis si la mesure est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun des indivisaires. Peu importe qu’il existe ou non l’opposition d’un autre indivisaire, la preuve de son refus n’étant plus à apporter. Un autre héritier ne peut plus bloquer l’opération. La licitation (vente publique aux enchères) du bien indivis pourra ainsi intervenir plus rapidement (4 à 6 semaines) avec l’intervention du notaire et sous le contrôle du juge.

Réforme du partage judiciaire des indivisions

Le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse un partage amiable ou en cas de contestations (code civil, articles 840 et suivants). La réforme vise à permettre un partage plus rapide et avec moins de contentieux. Elle renforce le rôle du juge commis aux opérations de partage, qui sera désigné plus tôt qu’actuellement, et prévoit la présence obligatoire d’un avocat.
Actuellement, seul le tribunal est compétent pour le partage et les contestations, ou pour ordonner des licitations.

Avec la réforme, le juge commis sera également compétent pour connaître des contestations au cours de l’action en partage et pour ordonner des licitations (code civil, nouvel article 841). Par ailleurs, un décret en conseil d’État rendra obligatoire la représentation par avocat de chacune des parties, à tous les stades de la procédure. Actuellement, c’est le notaire qui peut demander au juge de désigner un représentant pour un indivisaire défaillant. Si un héritier refuse de prendre un avocat et de participer à la procédure, le partage sera effectué et s’imposera à lui.