Plafonnement de l’indexation des loyers

La loi en faveur du pouvoir d’achat institue un plafonnement de l’indexation des loyers. L’indice de révision des loyers (IRL), référence pour l’évolution des loyers des locaux d’habitation, enregistre une vive augmentation en 2022 alors que sa progression était quasiment nulle au premier trimestre 2021 (+ 0,09 %) et de 1,61% au quatrième trimestre 2021. Au deuxième trimestre 2022, l’indice IRL s’établit à 135,84 contre 131,12 au deuxième trimestre 2021. Il enregistre une augmentation de 3,6% sur un an (après + 2,48% au premier trimestre).

À partir du troisième trimestre 2022 et jusqu’au deuxième trimestre 2023, la variation annuelle de l’IRL sera plafonné à 3,5%. En pratique, les bailleurs peuvent continuer d’indexer les loyers à la date anniversaire du bail en fonction de l’indice mentionné au contrat ou à défaut du dernier indice connu. Pour les baux dont le loyer est indexé sur l’indice IRL du deuxième trimestre (publié le 14 juillet 2022), la révision annuelle du loyer est ainsi plafonnée à 3,6%. Lorsque le loyer est indexé sur un indice postérieur (publié à partir de la mi-octobre 2022), la révision annuelle du loyer sera plafonnée à 3,5%.

BAUX COMMERCIAUX

La loi pouvoir d’achat plafonne également à 3,5 % la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC) entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Ce plafonnement s’appliquera donc courant septembre 2022 lors de la parution du prochain indice ILC. Le plafonnement ne concerne que les petites et moyennes entreprises au sens de la réglementation européenne (effectif inférieur à 250 salariés, chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50M€ ou total du bilan annuel n’excédant pas 43 M€). La loi précise que le plafonnement à 3,5 % sera définitivement acquis et qu’une révision postérieure du loyer ne pourra pas prendre en compte la part de variation de l’ILC supérieure à 3,5 % sur la période de plafonnement. « Passoires thermiques » La loi Climat interdit depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer en cours de bail pour les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G. Cette interdiction, jusqu’à présent limitée aux zones tendues, est désormais étendue à tout le territoire.

Par ailleurs, dans les vingt-quatre villes dans lesquelles s’applique l’encadrement des loyers, le bailleur peut pratiquer un « complément de loyer » pour tenir compte de certaines caractéristiques de confort ou de localisation. La loi en faveur du pouvoir d’achat interdit tout complément de loyer pour les logements présentant l’un des défauts suivants :

• Diagnostic de performance énergétique de classe F ou G ;
• Sanitaires sur le palier ;
• Signes d’humidité sur certains murs ;
• Fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
• Vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• Infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• Problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• Installation électrique dégradée ;
• Mauvaise exposition de la pièce principale.

Rappelons que les logements classés G seront interdits à la location à partir de 2025 et les logements classés F le seront à partir de 2028. Dès janvier 2023, les logements dont la consommation électrique annuelle excède 450 kWh/m2 seront eux aussi interdits à la location, faute d’être considérés comme des logements décents.