Plafonnement des loyers jusqu’en mars 2024

La loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 a instauré un plafonnement de la hausse des loyers commerciaux et d’habitation à 3,5 % à partir des indices du deuxième trimestre 2022 jusqu’au premier trimestre 2023 (soit entre janvier 2022 et mars 2023).

Le même plafonnement à 3,5 % est reconduit jusqu’au premier trimestre 2024, soit jusqu’en mars 2024, indice qui sera publié en juin 2024. Selon les prévisions de l’Insee, la progression de l’IRL et de l’ILC devrait repasser sous la barre des 3,5 % à compter du deuxième trimestre 2024.

Loyers commerciaux

Au premier trimestre 2023, l’indice des loyers commerciaux (ILC) s’établit à 128,68, soit une augmentation de 6,69% (publication au 25 juin 2023), contre 6,29% sur un an au quatrième trimestre 2022. Le plafonnement de l’ILC ne concerne que les petites et moyennes entreprises au sens de la réglementation européenne (effectif inférieur à 250 salariés, chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50M€ ou total du bilan annuel n’excédant pas 43M€).

Seuls les loyers indexés sur l’ILC sont concernés. Les loyers indexés sur l’ICC (indice du coût de la construction) ou sur l’ILAT (indices des loyers des activités tertiaires) ne sont pas visés par la mesure. Avec le nouveau plafonnement, la variation annuelle de l’indice retenu pour la révision du loyer ne peut excéder 3,5% entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024 (soit entre janvier 2022 et mars 2024).

Ce plafonnement est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut pas prendre en compte la part de variation de l’ILC supérieure à 3,5% sur la période de plafonnement. Le plafonnement s’applique à toutes les révisions de loyer, conventionnelles, triennales ou lors du renouvellement de bail, dès lors que la revalorisation annuelle est basée sur un des indices du deuxième trimestre 2022 au premier trimestre 2024.

Le bailleur peut demander une révision du loyer dépassant le plafonnement de l’ILC à 3,5% mais uniquement en cas de modification matérielle des facteurs locaux ou de changement d’activité (déspécialisation). La variation du loyer déplafonné ne peut cependant conduire à une augmentation supérieure pour une année à 10% du loyer payé au cours de l’année précédente.

Loyers d’habitation

Pour les loyers d’habitation, la nouvelle mesure plafonne à 3,5% (ou 2% en Corse) la variation en glissement annuel de l’indice de référence des loyers (IRL) entre le troisième trimestre de l’année 2022 et le premier trimestre de l’année 2024. Selon l’observatoire Clameur regroupant les acteurs de l‘immobilier, les loyers d’habitation ont augmenté en 2022 d’environ 1,3% en moyenne.

Dans certaines villes, les loyers ont même baissé en moyenne (Metz, Lille, Orléans, agglomération parisienne) du fait du plafonnement de l’IRL, mais aussi des mesures d’encadrement des loyers prises par les communes. Sans le prolongement du plafonnement, les hausses des loyers d’habitation pour 2023 auraient pu être de plus de 6%.

Selon la Banque de France, la variation de l’IRL pourrait s’établir, sans plafonnement, aux alentours de 6,1% au troisième trimestre 2023, 5,4 % au quatrième trimestre 2023 et 4,4 % au premier trimestre 2024.