Primo-accédants : des droits de mutation allégés sous conditions strictes

C’est peut-être une des seules bonnes nouvelles dans un marché de l’immobilier grippé : celle du retour en force des primo-accédants. Refroidis par des taux d’intérêts dissuasifs entre 2023 et 2024 frôlant les 4 % sur 25 ans et les 3,45 % sur 20 ans, ils empruntent de nouveau à la faveur d’une conjoncture redevenue favorable entre baisse des prix et stabilisation des taux (en moyenne 3,15 % sur 15 ans et 3,35 % sur 20 ans).

La preuve en chiffres. Dans son rapport mensuel publié en octobre 2025, la Banque de France indique que la production mensuelle de « crédits à l’habitat » (hors renégociations) a atteint 12,2 Md€ en août, et que les primo-accédants ont représenté 52 % des nouveaux prêts accordés pour l’acquisition d’une résidence principale.

Cibles privilégiées des banques qui mettent le paquet pour les séduire, ils sont aussi largement soutenus par les pouvoirs publics qui depuis maintenant plusieurs années multiplient les mécanismes et dispositifs d’aides.

Si le plus connu reste le prêt à taux zéro (PTZ) - désormais accessible partout en France pour l’achat d’un logement neuf, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle - il en existe d’autres, parfois méconnus.

Une fiscalité alourdie… sauf pour les primo-accédants

Ainsi, la loi de finances pour 2025 introduit un dispositif favorable aux primo-accédants en matière de droits de mutation à titre onéreux. Alors que les départements sont désormais autorisés à relever le taux du droit départemental sur les ventes d’immeubles, cette hausse ne s’appliquera pas aux acquéreurs réalisant leur première accession à la propriété pour leur résidence principale. Mieux encore : les collectivités peuvent aller plus loin en votant une réduction, voire une exonération de ce droit.

Les droits de mutation, communément appelés « frais de notaire », regroupent plusieurs composantes : une taxe communale de 1,20 %, une taxe départementale dont le taux varie selon les territoires, une taxe d’État équivalente à 2,73 % de la taxe départementale, ainsi qu’une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. À ces droits s’ajoutent les émoluments du notaire et divers frais annexes.

Depuis avril 2025, les départements peuvent majorer de 0,5 point le taux du droit départemental, portant celui-ci entre 3,8 % et 5 %. Toutefois, la loi prévoit expressément que cette majoration ne concerne pas les primo-accédants acquérant un logement destiné à devenir leur résidence principale. En outre, les départements disposent de la faculté de voter une réduction ou une exonération totale de ce droit au bénéfice de ces acquéreurs.

Des exceptions précisées par décret

Pour bénéficier de l’exonération, l’acheteur doit s’engager à affecter le bien à sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans. La résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an, de manière exclusive et continue, depuis la date d’acquisition. Un usage professionnel ou commercial accessoire demeure toutefois autorisé, à condition que la surface concernée ne dépasse pas 15 % de la surface totale du logement.

Un décret du 8 septembre 2025 est venu préciser les situations dans lesquels l’obligation d’occupation pendant cinq ans ne s’impose pas. Sont notamment visés les cas de force majeure, les problèmes de santé ou encore certaines contraintes professionnelles. L’obligation professionnelle suppose, par exemple, des déplacements réguliers, un éloignement significatif entre le logement acquis et le lieu d’exercice de l’activité – dans la limite de trois ans – ou encore la nécessité de résider dans un autre logement prévue par le contrat de travail ou le statut professionnel.

Par ailleurs, la mise en location du bien est admise, durant les cinq premières années suivant l’acquisition, dans des cas strictement limités : divorce, chômage supérieur à un an, mobilité professionnelle (au moins 50 kilomètres ou 1h30 de trajet), invalidité ou décès. Cette location ne peut excéder trois ans et exclut toute location saisonnière ou meublée. La revente du logement au cours de cette période est également encadrée et ne peut intervenir que pour les mêmes motifs, ainsi qu’en cas de force majeure ou de problème de santé.

Un dispositif à manier avec prudence

Si ces mesures constituent un levier financier non négligeable pour les primo-accédants, elles s’accompagnent d’engagements stricts, dont le non-respect pourrait remettre en cause le bénéfice fiscal accordé. Une attention particulière devra donc être portée à la situation personnelle et professionnelle de l’acquéreur au moment de l’achat.

(Références : décret n° 2025-946 du 8 septembre 2025, code général des impôts, art. 1594 F septies et code général des impôts, ann. III, art. 265)