Quid du droit de préemption du locataire commercial ?

En cas de vente d’un local commercial, le locataire dispose d’un droit de préférence, ou droit de préemption, lui permettant d’acquérir le local en priorité par rapport aux autres acquéreurs potentiels.

À cet effet, le propriétaire qui souhaite vendre doit notifier son intention au locataire en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire (code de commerce, article L 145-46-1).

Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer, et en cas d’acceptation, de deux mois pour réaliser la vente (quatre mois en cas de recours à l’emprunt). Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente par le locataire est sans effet.

La Cour de cassation vient de juger que le droit de préférence du locataire commercial n’est pas applicable en cas de vente judiciaire du local. L’article L 145-46-1 du code de commerce ne vise que les ventes volontaires dans lesquelles le prix et les conditions sont déterminés par le propriétaire.

Dans cette affaire, le propriétaire de locaux commerciaux donnés en location avait fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

Le liquidateur ayant été autorisé à vendre de gré à gré le local qu’il louait, le locataire lui avait adressé une offre d’achat pour un prix supérieur à celui de la vente. Faute de succès de sa démarche, le locataire avait alors demandé à être substitué à l’acheteur, faisant valoir son bail commercial et la méconnaissance de son droit de préférence.

La Cour de cassation a rejeté sa demande. Une vente de gré à gré d’un bien immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice et non une vente volontaire permettant l’ouverture du droit de préférence au locataire.

La même solution s’applique en cas de saisie immobilière ou de vente sur adjudication dans le cadre de la liquidation amiable d’une société.

Cass. 3e ch. civ. 15 février 2023 n° 21-16475