Sinistre climatique et bail commercial : le propriétaire ne peut pas rester inactif
Jurisprudence. Lorsqu’un local commercial est rendu inutilisable par un événement climatique exceptionnel, le propriétaire ne peut pas nécessairement se retrancher derrière le caractère imprévisible du sinistre pour échapper à ses obligations. Une récente décision de la Cour de cassation vient de préciser les règles du jeu entre bailleur et locataire.
La survenance d’un événement naturel d’une particulière gravité peut bouleverser l’équilibre d’un contrat de bail, notamment lorsque le bien loué devient temporairement impropre à l’usage auquel il est destiné. Toutefois, l’existence d’un cas fortuit ne signifie pas nécessairement que le bailleur est définitivement libéré de ses obligations contractuelles. C’est précisément cette articulation entre la perte de la chose louée et les obligations de délivrance et d’entretien du bailleur qui est au cœur de d’un récent arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 4 juin 2026 n° 25-10.068).
En l’espèce, une villa comportant quatre appartement meublés, exploitée en hôtel de tourisme, subit de gros dégâts à la suite du passage du cyclone Irma sur la Guadeloupe en septembre 2017. Face à l’inertie du bailleur à effectuer les travaux de remise en état des locaux permettant la reprise de l’exploitation, le locataire suspend le paiement des loyers de 2018 à 2020 (soit la somme de 116 286 €).
En 2020, le bailleur refuse le renouvellement du bail et toute indemnité d’éviction au motif du non-paiement des loyers. Le locataire se maintient néanmoins dans les lieux et demande le paiement d’une indemnité d’éviction. Il se prévaut de l’exception d’inexécution puisque le bailleur a manqué à son obligation de délivrance qui lui impose d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués et d’effectuer toutes les réparations nécessaires (code civil, articles 1719 et 1720).
La cour d’appel condamne lourdement le locataire. Elle retient que le cyclone Irma est un cas fortuit qui écarte toute responsabilité du bailleur et le dispense de ses obligations. Elle s’appuie sur l’article 1722 du code civil prévoyant que lorsqu’un cas fortuit cause la destruction totale ou partielle du bien loué, le locataire n’a droit à aucun dédommagement. Si la destruction est totale, le bail est résilié de plein droit. Si la destruction est partielle, le locataire peut demander la résiliation du bail ou une diminution du prix.
En l’espèce, le cyclone n’a pas totalement détruit les locaux et le locataire n’a pas demandé la résiliation du bail. Il est donc resté locataire et le bailleur est resté tenu à l’obligation de délivrance. La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel.
Le bailleur est-il libéré de ses obligations ?
Le point essentiel de la décision tient à une distinction lourde de conséquences économiques : un bâtiment endommagé n’est pas nécessairement un bâtiment juridiquement "détruit". Dans cette affaire, la cour d’appel avait constaté que la villa avait subi des dégâts importants. Mais elle avait également relevé que le bien nécessitait des réparations, certes importantes, sans qu’il soit démontré que leur coût dépassait la valeur de l’immeuble.
Pour la Cour de cassation, cette constatation était déterminante. Si le bâtiment peut être réparé et que le bail se poursuit, le propriétaire ne peut pas considérer que le passage du cyclone a, à lui seul, mis fin à ses obligations. Le propriétaire doit reprendre ses obligations dès que cela est possible.
La décision apporte un deuxième enseignement important. Le fait que le dommage ait été provoqué par un événement extérieur au propriétaire - ici, le cyclone - peut expliquer qu’il n’ait pas pu intervenir immédiatement. Mais cette situation ne le dispense pas durablement de ses obligations. En l’occurrence, le cas fortuit peut empêcher temporairement le bailleur d’exécuter ses obligations, mais seulement pendant la période où cet événement l’empêche réellement d’agir.
Cette précision est importante dans un contexte où les événements climatiques extrêmes peuvent entraîner des périodes d’arrêt d’activité particulièrement longues. Entre la survenance du sinistre et la remise en état effective d’un bâtiment, plusieurs mois, voire plusieurs années, peuvent parfois s’écouler.
Et pendant ce temps, faut-il continuer à payer le loyer ?
C’est probablement la question la plus sensible pour les entreprises. La Cour de cassation répond que, lorsque le bien est devenu impropre à sa destination à la suite d’un événement fortuit, mais que le bail n’a pas été résilié, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pendant la période où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses propres obligations.
Cela ne signifie pas que tout locataire dont les locaux sont endommagés par un événement climatique peut automatiquement cesser de payer son loyer. La solution dépend des circonstances concrètes : importance des dommages, possibilité de réparer, durée de l’empêchement, comportement du propriétaire et caractère effectivement justifié de l’inexécution invoquée.
Une décision importante à l’heure du risque climatique
L’affaire concernait le cyclone Irma, mais la question dépasse largement le contexte antillais. Inondations, tempêtes, incendies, épisodes cycloniques : les événements susceptibles de rendre temporairement inutilisables des locaux professionnels ne sont plus des hypothèses purement théoriques pour de nombreuses entreprises.
Pour les entreprises locataires, cela souligne l’importance de conserver les preuves de l’état des locaux, des périodes d’impossibilité d’exploitation, des échanges avec le propriétaire et des démarches entreprises pour obtenir les réparations.
Pour les propriétaires, la décision rappelle l’importance de documenter les difficultés qui empêchent temporairement les travaux et, dès que cela devient possible, de prendre les mesures nécessaires à la remise en état.