Une nouvelle taxe unique sur les logements vacants dès 2027, pour quels effets ?
Fiscalité. Malgré la hausse des recettes fiscales, les taxes existantes n’ont pas permis d’enrayer la progression du nombre de logements vacants, selon la Cour des comptes. Pour simplifier le dispositif, une taxe unique sera mise en place en 2027, avec des modalités qui varieront selon les territoires. Et des taux qui pourront atteindre 30 % de la valeur locative cadastrale la première année et 60 % les années suivantes dans les communes qui décident d’une majoration.
Sur 32,3 millions de logements dénombrés en France dans le parc privé, 9,3 % d’entre eux, soit plus de trois millions, étaient considérés comme vacants en 2022, dont environ 1,1 million depuis plus de deux ans. C’est ce qu’indique la Cour des comptes dans un rapport paru en 2025 qui fait un bilan des politiques publiques mises en œuvre depuis 2020 pour lutter contre ce phénomène. Depuis une dizaine d’années, en effet un certain nombre d’outils incitatifs ou contraignants en direction des propriétaires de logements inoccupés ont été mis en place pour remettre ces biens sur le marché de la location.
C’est le cas de la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) instituée par la la loi de finances pour 2026. Applicable à partir de 2027, elle vise à remplacer deux autres taxes préexistantes dans un souci de simplification. Aujourd’hui le propriétaire d’un bien vacant, est en effet susceptible de payer la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) ou bien la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), suivant la commune où le bien immobilier est situé (code général des impôts, article 1406 bis).
378 M€ de recettes en 2023
Attention ! sont considérés comme des biens vacants fiscalement parlant les locaux destinés à usage d’habitation, non meublés (ou meublés de manière insuffisante pour permettre une habitation convenable), équipés des éléments de confort de base (une installation électrique, l’eau courante, des équipements sanitaires, etc.) ; et libres de toute occupation depuis une certaine durée.
Selon le récent rapport de la Cour des comptes, qui s’appuie sur les données de la DGFiP, depuis 2014, le nombre de logements assujettis à la TLV et à la THLV n’a cessé d’augmenter passant de 387 000 à près de 810 000. Corrélativement, les recettes fiscales liées à l’application de ces deux taxes ont fortement progressé entre 2014 et 2023, passant de 80 M€ à 271 M€ pour la TLV, et de 36 M€ à 107 M€ en 2023 pour la THLV.
Cependant, malgré l’extension de leur champ d’application et la majoration des taux de taxation, ces taxes ne semblent pas avoir d’effet significatif sur le volume global de logements vacants qui a fortement progressé au cours des deux dernières années, précise la juridiction financière qui ajoute : « A minima, la cohérence des deux dispositifs fiscaux que sont la TLV et la THLV avec les autres impôts rattachables à la détention d’un logement, et particulièrement avec la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), interroge. » C’est dans cette optique qu’a été instituée la taxe sur la vacance des locaux d’habitation.
Taxe obligatoire en zone tendue
Désormais, la nouvelle taxe unique s’applique obligatoirement aux logements vacants depuis au moins un an et situés dans des zones tendues présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Il s’agit des communes appartenant à une zone d’urbanisation de plus de 50 000 habitants qui connaissent un niveau élevé des loyers et des prix d’acquisition des logements anciens ou un nombre important de demandes de logement social par rapport aux emménagements.
Il s’agit également des communes, également caractérisées par le niveau élevé des loyers et des prix, mais qui connaissent aussi une forte proportion de résidences secondaires par rapport au nombre total de logements.
La taxe est calculée sur la valeur locative cadastrale correspondant à un loyer annuel. Son taux est de 17 % le première année et de 34 % les années suivantes. Contrairement aux anciennes taxes, les communes peuvent décider d’un taux plus élevé allant jusqu’à 30 % la première année et 60 % les années suivantes.
Le décret 2026-831 du 25 août 2026 vient de définir la liste des 3 689 communes situées en zones tendues et dans lesquelles la nouvelle taxe s’applique de plein droit. La liste reprend celle prévue pour l’ancienne taxe annuelle sur les logements vacants.
Taxe facultative hors zone tendue et exéonérations
Hors de ces zones tendues, la nouvelle taxe peut s’appliquer facultativement aux logements vacants depuis au moins deux ans, sur délibération des communes ou des EPCI à fiscalité propre ayant adopté un programme local de l’habitat. Le taux est fixé librement par délibération du conseil municipal, sans pouvoir excéder 50 %. Les délibérations en ce sens doivent avoir été prises avant le 1er octobre 2026 pour s’appliquer à compter de 2027.
À tout principe ses exceptions : le logement peut être exonéré lorsqu’il a été occupé plus de 90 jours consécutif au cours de l’année d’imposition. Une exonération s’applique également lorsque la vacance du logement est indépendante de la volonté du propriétaire : logement mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur malgré des démarches actives ; logement bloqué par une succession ou une indivision. Enfin, le logement est exonéré lorsqu’il ne peut pas être occupé décemment et nécessite des travaux dont le montant ou la nature rend l’occupation impossible.