Immobilier : chute de 24 % des ventes en Tarn-et-Garonne en 2023
Conjoncture. La forte baisse des volumes de ventes immobilières observée l’an dernier par les notaires de Tarn-et Garonne, ne s’est pas traduite par une baisse des prix. Une tendance qui se confirme au cours de ce premier trimestre.
Aucun département français n’aura, semble-t-il, été épargné par l’effondrement des ventes qu’a connu le marché de l’immobilier en 2023. Le conseil supérieur du notariat en janvier chiffrait cette baisse à -20 % à l’échelle de l’Hexagone. En Occitanie, le recul du nombre de transactions est encore plus marqué : il atteint -31 % en Haute-Garonne et -24 % en Tarn-et-Garonne. C’est ce qu’a indiqué le 14 mars 2024, à l’occasion d’un bilan, Julien Lacombe, délégué départemental en charge de l’immobilier du Tarn-et-Garonne de la Chambre des notaires de la Cour d’appel de Toulouse.
Le marché de la maison secondaire toujours actif
Selon ce bilan chiffré dressé par les notaires, sur le segment des maisons anciennes qui constitue le cœur du marché tarn-et-garonnais, 3 000 biens ont été vendus en 2023, soit 840 ventes en moins qu’en 2022 (-21,8 %). Une chute conséquente observe Julien Lacombe qui précise :
Nous constatons que si la frénésie d’après-covid s’est bien calmée, le marché de la résidence secondaire est toujours actif notamment dans le Quercy Est où le prix médian a augmenté de +8,6%. Il s’établit désormais à 155 900 €. »
Alors que dans le département, le prix médian atteint aujourd’hui 180 000 €, un montant stable par rapport à 2022, il faut désormais débourser 149 500 € à Septfonds (+9,4%), 151 600 € à Castelsarrazin (-10 %), 199 500 € à Verdun-sur-Garonne où les prix ont grimpé de 12 % sur un an, voir 208 000 € à Montech. Mais un effort un peu plus important sera nécessaire pour s’offrir la maison de ses rêves à Montauban, où le prix médian s’affiche à 211 500 €, soit une baisse de -7,1 % par rapport à 2022.
Hausse de 3,6 % des prix des appartements anciens
L’an dernier, 690 appartements anciens ont été vendus dans tout le département, soit 220 de moins qu’en 2022 (-24 %). Leur prix n’a pour autant pas fléchi. Le prix médian s’établit désormais à 1 810 € le m² , en augmentation de + 3,6 %. La Cité d’Ingres a connu toutefois une progression plus marquée des prix : après avoir flambé de +9,2 % en 2022, ils ont progressé de 5,9 % l’an denier. Le prix médian à Montauban s’affiche à 1 950 € le m².
Pour autant, comparée à ses voisines Rodez (2 010 € le m², +3,6 %), Albi (2 300 € le m², +6,7 %), sans parler de Toulouse (3 280 € le m², +0,6 %), « Montauban continue à être très attractive », note Julien Lacombe. Et le notaire de poursuivre :
Nous voyons toujours des investisseurs qui font le choix de Montauban car la rentabilité locative y est plus intéressante qu’à Toulouse ; les biens continuent à prendre de la valeur. »
Chute brutale du marché des terrains à bâtir
Le marché des terrains à bâtir, qui avait été extrêmement dynamique en 2022, avec une augmentation de 20,8 % des ventes et des prix stables, a connu l’an dernier un atterrissage brutal. 640 terrains ont trouvé preneurs l’an dernier en Tarn-et-Garonne contre 940 un an auparavant, soit un recul de près de -33 %. Sur ce marché devenu quasi confidentiel, le prix médian reste inchangé et s’affiche à 49 200 €. « C’est un petit marché aujourd’hui très impacté par les contraintes règlementaires et le contexte inflationniste qui fait flamber les coûts de construction », observe Julien Lacombe qui s’inquiète de cette contraction du marché :
Dans les petites communes, le ralentissement de ce marché peut, à long terme, gravement impacter leur dynamisme et leur attractivité en limitant l’arrivée de nouvelles familles. »
Les primo-accédants les plus impactés
En 2022, ce segment de marché avait notamment été soutenu par les primo-accédants qui, faute de biens à vendre, s’étaient reportés sur l’achat d’un terrain. S’agissant de ces derniers, le notaire tarn-et-garonnais constate « qu’en 2023 et en ce début d’année, les primo-accédants ont été et sont toujours les plus impactés à cause des conditions restreintes d’octroi des prêts, ils sont les grands absents du marché ». À l’opposé, ajoute Julien Lacombe : « Les plus de 60 ans, peu contraints par l’appel aux crédits, ont eu plus de facilités pour finaliser des transactions. »
Globalement toutefois, le profil des acquéreurs ne change pas dans le département. La tranche d’âge qui tire le marché reste celle des actifs de 30/39 ans. 66% des acquéreurs viennent du Tarn-et-Garonne.
Quelles perspectives en 2024 ? Le délégué départemental en charge de l’immobilier du Tarn-et-Garonne pronostique la poursuite de la chute des ventes au cours du premier trimestre, laquelle ne devrait pas engendrer de baisse de prix importante. « Pour que le marché re réamorce, il faut que les acheteurs reprennent confiance et que les banques assouplissent leurs conditions d’accès au crédit ; il semblerait qu’elles commencent à communiquer en ce sens, assure-t-il. Si les taux parviennent à se stabiliser, le marché de nécessité que représente l’immobilier - car il faut bien se loger - devrait reprendre petit à petit. » Le professionnel reste cependant confiant, la pierre restant une des valeurs les plus sures.