Immobiler : en Haute-Garonne, la timide reprise du marché reste à confirmer

Le marché immobilier se stabilise. C’est ce que veulent croire les notaires haut-garonnais qui le 20 mars dernier à Toulouse, par la voix de Mes Henri Chesnelong et Frédéric Giral, délégués en charge de l’immobilier pour le département au sein de la chambre, ont dressé le bilan pour 2024. Car si les volumes de ventes se sont encore contractés tout au long de l’année, depuis le dernier trimestre, une nouvelle dynamique semble s’enclencher.

23 920 ventes ont en effet été enregistrées l’an dernier, représentant une baisse de 7,6 % sur 12 mois. Elle fait suite à une chute spectaculaire du volume des ventes de l’ordre de 31 % en 2023. Raison pour laquelle les notaires haut-garonnais parlent désormais d’« atterrissage », voire d’une possible « stabilisation » du marché dans les mois à venir.

Le plafond de verre atteint

Conformément à leur pronostic formulé il y a un an, ce recul en volume s’est accompagné d’une baisse plus marquée des prix. Une baisse qui atteint 4,1 % pour les appartements anciens qui constituent le gros du marché haut-garonnais (43 % des ventes). Les volumes de vente ont cependant encore chuté de 10 % l’an dernier, soit 10 470 ventes. À Toulouse, qui représente plus de la moitié des transactions (52 %), le prix médian au mètre carré s’affiche désormais à 3 170 € (-3,1%). Désormais, seul le quartier Saint-Étienne connaît des prix supérieurs à 5 000 €/m2. Il y a quelques mois encore, ils étaient cinq à franchir cette barre symbolique : Saint-Étienne, Saint-Aubin, les Carmes, Saint-Georges et Saint-Cyprien.

« Nous avons le sentiment qu’un plafond de verre a été atteint fin 2022 et qu’aujourd’hui il y a une acceptation de la part des vendeurs que ces prix doivent redescendre. C’est un bon signal pour le marché, si les taux d’intérêt se stabilisent et que les prix baissent légèrement on peut espérer une tendance à la reprise, même si le contexte reste précaire », estime Frédéric Giral.

Seul secteur dont les prix ont encore progressé (+1,5 % sur un an), le marché des appartements neufs a, lui, connu un rebond en volume avec 3 790 ventes enregistrées l’an dernier (+19 % par rapport à 2023). « Un épiphénomène », tempère cependant Henri Chesnelong, dû à la fin du dispositif Pinel au 31 décembre dernier, qui a conduit les investisseurs à se jeter sur les derniers lots disponibles.

20 000 € de moins en deux ans

Le marché de la maison ancienne, qui avec 8 520 ventes signées l’an dernier représente 35 % du volume total, a lui aussi connu un recul des volumes (7,3 % de ventes en moins l’an dernier) et des prix (-5,5 %, après -1,5 % en 2023). Le prix médian d’une maison en Haute-Garonne s’établit désormais à 263 500 €, soit 20 000 € de moins qu’il y a deux ans.

À noter toutefois de fortes disparités selon les secteurs. Ainsi à Toulouse, il faut débourser 361 200 € (-6,1% sur un an) pour s’offrir la maison de ses rêves, près de trois fois plus qu’à Saint-Gaudens. Indétrônable, Balma reste la commune la plus cher du département : le prix médian d’une maison atteint dans cette ville de l’est toulousain 474 900 €, en hausse de 1,9 % par rapport à 2023.

Les terrains à bâtir, un marché de niche

Devenu « confidentiel » du fait de la hausse des coûts de construction, le marché des terrains à bâtir continue de s’effondrer. 1 140 ventes ont été actées l’an dernier, soit 38 % de moins qu’un an auparavant. Parallèlement, les prix ont chuté de 5,3 %, le prix médian s’affichant désormais à 90 000 €, avec là aussi de grands écarts entre le secteur toulousain (157 000 €) et le sud du département (29 000 €). « Ce marché qui concernaient jusqu’ici beaucoup les primo-accédants, est peut-être en train de basculer vers des acquéreurs avec des projets plus conséquents, vers un marché de niche de construction de maisons plus grandes », ajoute le notaire de Caraman.

Les officiers publics suivent également de près le nombre d’avant-contrats signés dans leurs études. Préfigurant les ventes qui seront signées trois mois plus tard environ, ils donnent une idée de l’évolution du marché. Et bonne nouvelle, en janvier 2025, mois traditionnellement atone sur le plan des transactions immobilières, leur nombre a progressé sur tous les segments de marché, aussi bien pour les appartements anciens que pour les maisons anciennes.

Des avant-contrats plus nombreux

Il n’en faut pas plus aux notaires de la chambre départementale pour se montrer raisonnablement optimistes pour la suite. « Le marché reste fragile, mais nous observons des éléments positifs et encourageants qui correspondent au ressenti que nous avons au sein de nos études : le secteur n’est plus à l’arrêt complet », assure Frédéric Giral.

Même enthousiasme pondéré chez Henri Chesnelong qui conlut : « Nous espérions un effet positif sur le marché grâce à la stabilisation des taux et à la tendance à la baisse des prix, c’est semblerait-il ce qu’il est en train de se dessiner. Les tendances données par les chiffres des avant-contrats seront à confirmer dans les prochains mois, mais c’est un signal positif à percevoir. »

Hausse des frais d’acquisition

À voir en effet si ce début de reprise ne va pas être stoppée sinon freinée par l’annonce d’une augmentation des droits de mutation à titre onéreux. En vertu de la loi de finances 2025, les départements qui le souhaitent pourront bientôt augmenter ces frais de 0,5 point pendant trois ans, sauf pour les primo-accédants. La taxe sur les transactions immobilières passerait ainsi de 4,5 % à 5 %. Une disposition qui inquiète tant les professionnels que les particuliers. En effet, alors que les taux d’intérêt et les prix demeurent relativement élevés, cette petite augmentation pourrait avoir un impact fort sur la capacité d’achat des ménages.

Votée par les conseils départementaux pour compenser la baisse des dotations de l’État, cette hausse entrera en vigueur dès le 1er avril prochain dans plusieurs départements dont la Haute-Garonne. Le Département a adopté la mesure à l’occasion d’une délibération le 26 février. « Le surcoût pour les acquéreurs concernés sera d’environ 1 000 € pour un prix de vente moyen de 200 000 € en Haute-Garonne fin 2024 », précise la collectivité.