Pénurie de logements neufs : les prix continuent de grimper
Immobilier. L’ObserveR publie de nouveaux chiffres sur l’état du marché de l’immobilier neuf dans l’aire urbaine toulousaine. Pas d’amélioration en vue.
Les professionnels du secteur pensaient peut-être avoir touché le fond. Hélas, non, chaque trimestre, la situation du marché de l’immobilier neuf dans l’aire urbaine de Toulouse se dégrade un peu plus. Et les appels répétés de la part de la Fédération des promoteurs immobiliers et de la Fédération du bâtiment aux pouvoirs publics en vue d’inciter les maires à délivrer plus de permis de construire, n’y ont pour l’instant rien changé.
CRISE DE L’OFFRE
Avec moins de 3 800 appartements en stock dans l’aire urbaine dont tout juste 1 900 dans la ville centre, la pénurie de logements se poursuit. Le stock de logements atteint ainsi son niveau le plus bas depuis 2011. L’offre commerciale a, de fait, diminué de 9% dans l’aire urbaine au premier semestre 2022 et de 16 % à Toulouse sur la même période par rapport au premier semestre 2021, ce qui laisse aux professionnels entre 8,5 et 9 mois de stock. Autant dire rien. Une situation très préoccupante alors que la demande de logements est toujours aussi forte dans la Ville rose qui accueille chaque année 15 000 nouveaux habitants. Au cours des six derniers mois, 2728 logements ont été vendus au détail dans l’aire urbaine (dont 1 256 à Toulouse). Pour Laëtitia Vidal, nouvelle présidente de l’ObserveR qui scrute chaque trimestre l’évolution du marché de l’immobilier neuf à Toulouse et dans l’aire urbaine, c’est « la bonne nouvelle : les acquéreurs sont toujours là au rendez-vous. »
« Notre inquiétude est là. La situation est irrattrapable. Les permis que nous n’obtenons pas aujourd’hui sont des logements que nous n’aurons pas demain. »
Si le chiffre des ventes est stable d’un semestre à l’autre, il est à rapprocher des 2 741 mises en vente dénombrées sur les six derniers mois dans l’aire urbaine. C’est 43 % de moins qu’en 2017, mais toutefois 17% de plus qu’au premier semestre 2021. Selon Laëtitia Vidal, cette augmentation des mises en vente est de bon augure mais « nous craignons que ce chiffre reflète l’afflux de permis de construire au deuxième semestre 2021, les promoteurs ayant anticipé l’entrée en vigueur de la RE 2020, la nouvelle réglementation environnementale, et déposé un maximum de permis de construire avant le 1er janvier 2022. Nous allons suivre l’évolution de ce paramètre, pour autant nous sommes dans une vraie crise de l’offre. »
CRAINTE SUR L’EMPLOI
Avec 1191 biens concernés, le nombre des mises en vente est en revanche resté stable à Toulouse ce dernier semestre. C’est cependant moitié moins (-52 %) qu’en 2018… « Quelle industrie pourrait encaisser de telles baisses d’activité sans que cela ait des répercussions sur l’emploi ? s’interroge celle qui est aussi directrice générale de Pierre Passion. Ne nous leurrons pas. Nous serrons tous les dents, nous voulons garder nos équipes, mais si la chute se poursuit, que ce soit chez les promoteurs immobiliers et au sein des entreprises du bâtiment, il y aura un impact. C’est évident : c’est mécanique. » Malheureusement, la tendance ne devrait pas s’infléchir dans les prochains mois. À la fin du mois d’août, depuis le début de l’année 2022, à Toulouse, 1924 logements ont été accordés contre 2662 sur les huit premiers mois de l’année 2021, soit 28% de baisse.
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« Les logements que l’on met à l’offre aujourd’hui, ce sont les permis de construire que l’on a obtenus il y a six mois. Cela veut dire que dans six mois, nous aurons 28 % de logements en moins mis à la vente par rapport à aujourd’hui où les chiffres sont déjà très bas. Notre inquiétude est là. La situation est irrattrapable. Les permis que nous n’obtenons pas aujourd’hui sont des logements que nous n’aurons pas demain. » Autre fait marquant, alors que Toulouse et son aire urbaine étaient traditionnellement un marché d’investisseurs, leur part continuer de reculer. Dans l’aire urbaine, ils ne représentent plus qu’un acheteur sur deux (soit des ventes à investisseur en baisse de 22%). À Toulouse, ils représentent 52 % des acheteurs (-20% de ventes). Dans l’aire urbaine, les ventes en libre, c’est-à-dire hors ventes à prix maîtrisés et à TVA réduite, progressent de 35 % d’un semestre à l’autre, et comptent pour 68 % des ventes (63% à Toulouse).
Dans le même temps, le nombre de ventes à prix maîtrisés diminue : de 5% dans l’aire urbaine et de 22% dans la ville centre. Selon la présidente de l’ObserveR, il faut y voir « les conséquences de l’inflation qui touchent d’abord les ménages sous plafond de ressources ». Conséquence ajoute-t-elle : « aujourd’hui, ceux qui portent les accessions sont les CSP +, avec un réflexe de sécurisation de leur résidence principale et la conscience que, même si les taux ont légèrement augmenté – 2 % aujourd’hui – , ils restent bas. Or, bloquer un taux fixe à 2% pour sa résidence principale, avec une inflation à 6% à côté, c’est véritablement se mettre à l’abri. »
+300€ EN UN AN
Dans un marché aussi tendu, rien d’étonnant à ce que les prix flambent. Ainsi, note Laëtitia Vidal, « alors que les prix moyens au m2 progressaient de 100 € chaque année, entre 2021 et 2022, ils ont grimpé de 300 €. C’est très inquiétant. » De fait, le prix moyen au m2 avec parking s’établit à 4 527 € dans l’aire urbaine et s’élève à 4 744 € dans la ville centre.