Vers un retour « à la normale » en Tarn-et-Garonne
Immobilier. En 2022, le marché de l’immobilier a continué de surfer sur une bonne dynamique malgré une légère baisse du volume des ventes. Quid en 2023 ?
Quel bilan pour le marché de l’immobilier en Tarn-et-Garonne après une année 2021 exceptionnelle en termes de volumétrie ? Si la dynamique n’est plus la même, le bilan 2022 reste excellent. C’est ce qu’a révélé le dernier rapport chiffré présenté le 31 mars par la Chambre interdépartementale des notaires avec un volume annuel de ventes toujours élevé malgré une baisse de 0,7%.
« Si l’année 2022 est marquée par un léger recul pour le marché des maisons et des appartements anciens, le département a continué de surfer sur une bonne dynamique. Notamment boosté par la vente des terrains à bâtir qui ont encore enregistré une augmentation de 20,8 % alors même que les prix n’ont pas bougé. Le prix médian s’établissant à 50 000€, contre 92 000 € en Haute- Garonne et 50 000 € dans le Tarn », révèle Me Julien Lacombe, délégué départemental en charge de l’immobilier du Tarn-et-Garonne.
Un marché porté essentiellement par les primo-accédants qui, faute de biens à vendre, se sont reportés sur les terrains à bâtir, « c’est le jeu des vases communicants ». Rouage essentiel du cycle immobilier, ces derniers sont plus durement touchés par le contexte inflationniste actuel.
Raison pour laquelle il faudra observer leur comportement dans les mois à venir selon les notaires « car la baisse de leur pouvoir d’achat pourrait entraîner un réel phénomène de décroissance des prix. »
En effet, à l’heure où les banques durcissent les conditions de prêt et où les taux d’emprunt continuent d’augmenter pour atteindre les 3 % sur 20 ans au mois de mars, « le marché immobilier se complexifie de fait pour les primo-accédants ».
La vente des terrains à bâtir booste le marché
Sur le marché des appartements anciens, 900 biens ont été vendus sur la période, contre 940 en 2021, soit une baisse de 5,1 %. Les prix médians sont en hausse de 6,2% sur un an, pour atteindre les 1 720 € le m2.
Les 3 pièces conservent la préférence des acheteurs (39 %) devant le 2 pièces (32 %). Et sans grande surprise, Montauban reste la plus attractive : « À présent que les prix se font un peu plus doux (prix médian au m2 à 1 840 €, +9,2 %), Montauban attire les investisseurs et les jeunes actifs en quête d’une meilleure qualité de vie », explique Me Julien Lacombe.
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À noter que dans la bataille à distance entre villes préfectures, Rodez repasse devant la Cité d’Ingres avec une augmentation à deux chiffres (+14,2 %) et un prix au m2 qui se situe désormais à 1 910€, derrière Albi à 2 140 € et Toulouse 3 250 € le m2. Sur le marché de la maison ancienne, les notaires notent aussi une légère baisse de l’ordre de 4,5%, avec 3 800 biens vendus, contre 3 980 en 2021. Avec un prix médian qui est passé à 180 000 €, soit 10000 € de plus que la période précédente.
« Depuis la pandémie et l’avènement du télétravail le marché de la maison individuelle est plébiscité et ce, même dans les petites communes. L’éloignement n’est désormais plus un frein à l’achat. »
Si les chiffres restent bons, faut-il s’inquiéter de ce léger recul pour le marché des appartements et maisons ? Pour Me Julien Lacombe la réponse est non : « Cette baisse que nous connaissons aujourd’hui est la conséquence des dernières années hors normes que nous avons vécues. Pendant deux ans, la demande a été supérieure à l’offre avec en gros un vendeur pour quatre acheteurs. Donc là, on assiste simplement à un retour à la normale. »
Le marché se complexifie pour les primo-accédants
Conséquence directe d’un marché stable loin de toute velléité spéculative, le portraitrobot des acquéreurs ne varie pas. « La tranche d’âge la plus représentée est celle des 30-39 ans. Ils sont originaires du Tarn-et- Garonne (65%) et des départements limitrophes. Les plus jeunes privilégient le pays de Montauban, tandis que les plus de 60 ans font le choix du Quercy. »
Un territoire du Quercy toujours autant prisé par les acheteurs de résidences secondaires, notamment les communes de Bruniquel, Saint-Antonin-Noble-Val ou encore Montaigu. Ce marché se porte bien avec des prix de ventes qui restent élevés.
« À la différence des années précédentes où les acheteurs étrangers étaient nombreux, on a beaucoup de Franciliens, mais aussi des personnes du Sud-Est qui recherchent une meilleure qualité de vie. Plus au calme. »
Et alors que beaucoup annoncent 2023 comme l’année du grand retournement pour le marché de l’immobilier en France, qu’en est-il pour le Tarn-et- Garonne ? Si les notaires s’accordent à dire que cette année sera marquée par un ralentissement de l’activité, ils restent optimistes.
« Ce tassement annonce davantage une régulation, un retour à la normale et non pas un effondrement. Même à 3 %, les taux ne s’envolent pas, ils restent raisonnables. Et le marché de l’emploi reste actif, c’est bon signe. Ce qui est plus préoccupant dans l’immédiat, c’est la difficulté du secteur de la promotion immobilière. Même si le neuf n’est pas au coeur d’un marché comme celui du Tarn-et- Garonne, il sera un paramètre d’influence dans les comportements des acheteurs », conclut Me Julien Lacombe.