Immobilier tertiaire : Midi 2i se singularise
Immobilier. Filiale de la Caisse d’Épargne de Midi-Pyrénées, la société de gestion de portefeuilles immobiliers prospère sur un marché dynamique. Explications de son président Jean-Luc Barthet.
Jean-Luc Barthet connaît bien l’entreprise dont il a pris la présidence en mai 2021, à la suite de Pierre Cabrol. Le Toulousain a rejoint les équipes de Midi 2i comme directeur du développement, puis occupé différents postes à responsabilités avant de se voir proposer la direction générale puis la présidence. En 18 mois à la tête de la société de gestion de portefeuilles immobiliers, Jean-Luc Barthet a eu le temps d’imprimer sa marque notamment en renforçant la gouvernance de cette filiale de la Caisse d’Épargne de Midi-Pyrénées. Il a en effet mis en place un comité exécutif, composé de deux cadres de l’entreprise, Marie Nedorezoff et Déborah Huillier, directrices générales respectivement du pôle finance et du pôle immobilier. L’autre chantier important lancé par le président de Midi 2i est l’audit stratégique qu’il a fait réaliser.
« L’idée, explique-t-il, était de marquer une pause, pour amener notre nouvelle gouvernance, à s’interroger sur le sens, le positionnement et l’avenir de notre entreprise. Ma volonté était double : d’une part inscrire Midi 2i dans la continuité, sans rupture, mais avec de nouvelles ambitions pour l’avenir et d’autre part faire émerger un mode de management collaboratif. ». Sous son impulsion, en 2019, la société de gestion s’était en effet engagée dans une démarche RSE. Cet audit stratégique allait également permettre à Midi 2i « de conforter notre place au sein du groupe BPCE (Banque Populaire Caisse d’Épargne) et donner du sens et des perspectives à notre actionnaire, la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées », notamment à son nouveau président du directoire, Christophe Le Pape, entré en fonction lui aussi en mai 2021.
17 ANS D’INVESTISSEMENTS EN RÉGION
Ce travail d’introspection a ainsi permis de mettre en exergue « notre singularité, assure Jean-Luc Barthet, aussi bien dans le groupe BPCE qu’à l’égard du marché. À savoir que nous vivons en région et nous investissons en région pour développer les régions ». La société toulousaine se positionne ainsi sur des opérations représentant des volumes d’investissement de 10 à 20 M€, quand la plupart des acteurs s’intéressent à des opérations de bien plus grande taille. « Mon ambition est de communiquer sur cette singularité car j’ai la conviction que beaucoup d’acteurs, au sein du groupe comme en dehors, peuvent trouver du sens dans ce que nous faisons sur le marché des régions. C’est en effet un marché très attractif, même dans le contexte bousculé d’aujourd’hui, très dynamique, quelles que soient les agglomérations, avec des indicateurs de marchés relativement sains. Nous investissons principalement en bureaux, commerces et locaux d’activité – très peu en logements – dans les grandes métropoles régionales ».
CULTIVER SA VISIBILITÉ
Affirmer ce positionnement, le faire savoir, c’est la tâche que s’est donc donnée Jean-Luc Barthet. « Nous sommes connus et reconnus dans le secteur de l’immobilier tertiaire, comme le démontre notre deal flow : environ 5 Mds€ de projets nous sont proposés chaque année. Au sein du groupe BPCE, nous avons déjà un bon rayonnement puisque nous travaillons avec une dizaine de Caisses d’Épargne et quatre Banques Populaires. Mon ambition est de diffuser notre savoir-faire, au-delà du groupe, auprès de clients institutionnels pour leur offrir de nouvelles opportunités d’investissements : assureurs, mutuelles, grands groupes par exemple. » Fort de ses atouts, Jean-Luc Barthet s’est fixé une trajectoire, malgré le contexte : porter la croissance du chiffre d’affaires de Midi 2i à 10% par an entre 2022 et 2024. En 2021 la société de gestion de portefeuilles immobiliers a réalisé un chiffre d’affaires de 10 M€. Il devrait atteindre 12 M€ cette année.
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Jean-Luc Barthet veut asseoir la visibilité de Midi 2i en structurant sa plateforme de marques. Pour ce faire, il vient de recruter un nouveau directeur du marketing et de la communication, Patrick Rérolle, issus du groupe Fiducial. Le deuxième levier, sur lequel le président de Midi 2i veut s’appuyer est l’accélération de sa démarche RSE. « Mon objectif, en 2019, était de sensibiliser l’ensemble de l’entreprise à la nécessité de muter notre métier en le tournant de plus en plus vers une démarche responsable. Les contraintes réglementaires font déjà et feront encore plus demain de la prise en compte de l’environnement un passage incontournable et décisif dans notre secteur comme dans beaucoup d’autres. »
DES CHOIX PLUS VERTUEUX
Une première marche dans le durcissement des contraintes environnementales dans l’immobilier tertiaire vient d’être franchie avec la mise en place de la base Operat coordonnée par l’Ademe qui impose à tous les acteurs du secteur la publication des données de consommations d’énergie de leurs immeubles. Une obligation à laquelle Midi 2i s’est pliée il y a six mois, sachant que de nombreux opérateurs, qui n’ont plus que jusqu’au 31 décembre pour le faire, n’ont pas encore effectué la démarche. « Ce n’est qu’une première étape. La deuxième consistera à imposer des améliorations énergétiques sur le patrimoine tertiaire français, comme c’est déjà le cas aujourd’hui sur le patrimoine résidentiel. Je trouve cela très vertueux et Midi 2i, tout comme l’ensemble de la profession, a un rôle essentiel à jouer. Dans notre activité, cela nous amène par exemple à faire des choix entre les actifs nécessitant des investissements (rénovation) pour les conserver dans notre patrimoine sous gestion et ceux que nous allons vendre. »
Jean-Luc Barthet : « La prise en compte de l’environnement est un passage incontournable et décisif dans notre secteur. »
De fait, les arbitrages opérés depuis deux ans par Midi 2i avoisinent entre 70 et 80 M€ d’actifs. Le parc immobilier de Midi 2i représente aujourd’hui 1,5 Md€ d’encours sous gestion soit 455 000 m2, 500 locataires et quelque 150 immeubles. Autre illustration de la démarche RSE engagée par Midi 2i : en décembre 2021, sa première SCPI, lancée un an plus tôt pour permettre aux clients des banques du groupe BPCE d’investir dans les mêmes classes d’actifs, a été labellisée ISR (investissement socialement responsable). S’agissant de cette SCPI, « nous avons plus que doublé la collecte en 2022 par rapport à 2021 et les perspectives pour l’an prochain sont particulièrement intéressantes avec, à partir du 1er avril 2023, la mise en marché de notre SCPI par le biais de contrats d’assurance vie distribués par Natixis Assurances. C’est un vrai levier de croissance pour notre entreprise ». Le montant de la collecte devrait avoisiner 30 M€ à la fin de l’année.
« Mon ambition, pour 2023, est de consolider ce niveau de collecte, l’idée étant de faire de cette SCPI une vraie pépite. L’autre objectif est d’atteindre 100 M€ de capitalisation. Nous souhaitons mettre en place un développement rythmé, raisonné et maîtrisé pour ce véhicule d’investissement », précise Jean-Luc Barthet, une autre manière de gagner en visibilité. Pour accompagner sa croissance, Midi 2i, qui s’est engagé également dans une vaste modernisation de son système d’information, a embauché six collaborateurs en 2022. En 2023, elle prévoit deux nouveaux recrutements dont un responsable RSE. En 2022, Midi 2i, qui gérait une quinzaine de fonds, a créé deux nouveaux fonds, l’un pour la Banque Populaire Nord et l’autre pour la Banque Populaire Sud. Dans les deux prochaines années, deux à trois nouveaux fonds pourraient être créés.