Informations régionales économiques et juridiques
141e année

Le marché du logement neuf en situation de pénurie

Immobilier. Les professionnels, très inquiets, alertent une nouvelle fois sur la baisse des volumes.

Immobilier - Toulouse - Observer
Laëtitia Vidal, nouvelle présidente de l’Observer de l’immobilier neuf toulousain, est depuis 2021 directrice générale de Pierre Passion, filiale du groupe Midi Habitat et membre du réseau Procivis. (Crédit : DR).

La dégradation du marché de l’immobilier neuf à Toulouse se poursuit trimestre après trimestre. Les chiffres publiés par l’Observer, observatoire créé à l’initiative de la FPI (Fédération des promoteurs de l’immobilier), de l’USH (Union sociale de l’habitat) et de l’Unam (Union nationale des aménageurs) qui fédère aujourd’hui une cinquantaine de membres, attestent désormais d’une situation de « pénurie ». Au premier trimestre, 1002 logements ont été mis à la vente, soit un recul de 23% par rapport au 4e trimestre 2021 et de 33% par rapport au premier trimestre 2021. C’est le volume le plus bas enregistré dans l’aire urbaine pour un premier trimestre depuis 2009.


>LIRE AUSSI : Immobilier neuf : de la nécessité de construire toujours plus haut


Parallèlement, 1386 ventes ont été actées sur les trois premiers mois de l’année. C’est 5 % de moins qu’un an auparavant et 6 % de moins qu’au premier trimestre 2020. Preuve que la demande reste dynamique. Conséquence, faute de nouvelles mises en chantier, le stock de logements neufs immédiatement disponibles se réduit comme peau de chagrin à 3 251 biens. C’est plus d’un tiers de moins qu’au premier trimestre 2021 (-34 %). Selon Laëtitia Vidal, nouvelle présidente de l’Observer qui a succédé à Jean-Philippe Jarno, « le redressement espéré suite à la signature du Pacte métropolitain de l’habitat en octobre 2021 » ne s’est pas amorcé. Désormais, dans l’aire urbaine toulousaine, les ventes s’opèrent majoritairement au profit d’une clientèle de propriétaires occupants à hauteur de 56%. Si le climat anxiogène et la crainte d’une remontée des taux encouragent l’achat de sa résidence principale, l’offre réduite sur les T1 et T2, les produits les recherchés par les investisseurs, explique aussi la part réduite de ces derniers parmi les acquéreurs.

HAUSSE DES NIVEAUX DE LOYERS MOYENS À VENIR

Laëtitia Vidal redoute les effets délétères du « durcissement des conditions d’octroi des financements » également constaté par les acteurs de la promotion immobilière. « En conséquence, le marché est moins alimenté en logements en location à loyers abordables (plafonds Pinel), laissant craindre une hausse des niveaux de loyers moyens à l’avenir », pointe-t-elle.

MOINS DE LOGEMENTS SOCIAUX

La professionnelle voit une autre conséquence pernicieuse dans la faiblesse de l’alimentation du marché en promotion immobilière qui « se traduit également, selon elle, par la forte chute des ventes en bloc. À ce jour, la promotion immobilière assurant la production d’environ deux tiers des logements locatifs sociaux, nous pouvons craindre une baisse importante de la production de logements sociaux. »

NOUVELLE PROGRESSION DES PRIX À PRÉVOIR

Au fil des trimestres, une autre constante se dégage : les prix des logements neufs dans l’aire urbaine toulousaine ne font que grimper. Le prix au m2 hors stationnement s’affiche désormais à 4225 €, en hausse de 1,5 % en comparaison du 4e trimestre 2021 et de 5,9% par rapport au premier trimestre 2021. « Les difficultés d’approvisionnement des chantiers en cours et l’envolée des prix des matériaux » laissent présager « une nouvelle augmentation des prix de vente », ajoute Laëtitia Vidal. Sur la ville centre, les constats sont identiques, avec une baisse des mises en vente, des ventes et du stock dans des proportions très similaires. Seule originalité du marché toulousain : les professionnels font état d’une baisse des prix « minime » (-0,4%) par rapport au 4e trimestre 2021, atteignant 4425€/m² pour le collectif libre (hors stationnement). Sur un an, l’évolution des prix est cependant de + 2,3 %. Le Sicoval n’échappe pas à la tendance constatée sur l’aire urbaine toulousaine, avec un premier trimestre 2022 enregistrant une diminution des volumes d’activité avec 42 mises en vente et 95 transactions enregistrées au 1er trimestre. Le prix moyen au m2 des logements collectifs (hors stationnement s’établit à 4179 €.

Agnès Bergon