Le marché immobilier reste soutenu en Haute-Garonne

Malgré la baisse du pouvoir d’achat des ménages et la remontée des taux, le marché immobilier haut-garonnais a enregistré l’an dernier une nouvelle hausse du volume des ventes. 36 840 transactions ont ainsi été enregistrées en 2022 par les notaires du département, soit 1,8% de plus qu’en 2021. « La situation est moins catastrophique qu’attendu. Jusqu’à la fin de l’année, le marché s’est montré assez soutenu », reconnaît Frédéric Giral, président de la chambre interdépartementale des notaires du ressort de la cour d’appel de Toulouse qui couvre la Haute-Garonne, le Tarn-et-Garonne, l’Ariège et le Tarn.

Ces trois autres départements ne sont cependant pas aussi bien orientés, puisque le volume des ventes immobilières tous biens confondus (à savoir appartements anciens et neufs, maisons anciennes et terrains à bâtir) affiche des baisses de -0,7% (en Tarn-et- Garonne) à -7,5% en Ariège.

L’an dernier, 15 000 appartements anciens ont changé de propriétaires en Haute-Garonne, soit 3,4 % de plus qu’en 2021, les deux et trois pièces représentant l’essentiel du marché (68%). En progression constante depuis 2016, les prix ont grimpé en un an de 3%, une hausse cependant « contenue » puisqu’elle fait suite à une envolée des étiquettes de 7,1% en 2021.

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Dans le département, le prix médian au m2 s’élève désormais à 2 900 € avec de très fortes disparités selon les territoires. Balma demeure en tête du classement : le prix médian au m2 des appartements anciens s’affiche dans cette commune de l’est toulousain à 3 430 € (+2,6%), juste devant Toulouse, à 3 250 € (+1,4%) et Castanet-Tolosan, à 3 140 € (+9 %) qui complète le podium.

Dans le top 5, on trouve également Saint-Orens (2950€, +4,5%) et Tournefeuille (2920€, +3,8%). Dans la Ville rose, cinq quartiers franchissent la barre symbolique des 5 000 € du m2. Saint-Etienne pointe en tête (5 410 €, -4,8 %), devant les Carmes (5 350€, +6,8%), Capitole (5 290 €, -1,4 %), Saint- Aubin-Dupuy (5 090 €, -0,5%) et Saint-Georges (5 000 €, - 7,4 %). Saint-Cyprien les talonne (4 950 €, +6%).

L’Est toulousain en tête

Sur le marché des appartements neufs (6600 transactions l’an dernier, +8,4 %), les notaires du département constatent une hausse des prix sensible : le prix médian du m2 s’élève désormais 4 320 €, en hausse de 3,5 % sur un an. Cette différence de prix entre le neuf et l’ancien, soit 1 400 € par m2, devient « problématique  » selon les professionnels.

« De fait, détaille Henri Chesnelong, notaire délégué au droit immobilier au sein de la chambre interdépartementale, les prix se rapprochent sensiblement si l’on prend en compte les charges à venir de remise à niveau d’un appartement ancien, sans compter le coût de la rénovation, de l’ordre de 1 300 € par m2, tout ça pour ne pas atteindre les performances d’un immeuble neuf… »

Les maisons anciennes constituent le seul segment de marché à avoir enregistré une baisse du volume des ventes l’an dernier, avec 11 700 transactions signées, soit 6,7% de moins qu’en 2021.

Le prix de vente médian, dans le département, n’en affiche pas moins une nette hausse. Il est désormais de 283 100 €, en progression de 5%. Sans grande surprise, c’est à Balma que les prix sont les plus élevés : le prix médian avoisine ici 482 000 €, en hausse de 11,8% sur un an, loin devant Quint-Fonsegrives à 418 000 € (+16,1 %) et Auzielle (416 700 €) qui caracolent en tête du palmarès. Le marché des terrains à bâtir a connu l’an dernier une même envolée des prix.

Le prix médian atteint 92 000 € dans le département, en progression de 6,3 % sur un an. Tandis que le budget dédié par les ménages à l’achat d’un terrain à bâtir reste constant au fil des ans, autour de 90 000 à 100 000€, c’est la taille des surfaces qui se réduit comme peau de chagrin. Les terrains de moins de 600 m2 représentent désormais un tiers du marché.

Si le nombre de transactions a fortement augmenté l’an dernier (3 000 acquisitions enregistrées soit une hausse de 18,8 % sur 12 mois), le marché des terrains à bâtir, qui concerne essentiellement de jeunes primoaccédants aux revenus souvent contraints, reste « fragile » selon Frédéric Giral compte tenu de l’envolée du coût des matériaux de construction.

« En matière immobilière, excepté la particularité du marché du neuf, je crois qu’il nous faut d’abord rassurer. Le marché haut-garonnais amorce une stabilisation assez logique après plusieurs années de hausse tant des volumes que des prix. Même si les taux d’intérêt augmentent et si la conjoncture inflationniste inquiète, le marché n’est pas atone et il s’est révélé même assez dynamique sur le segment étroit que représentent les terrains à bâtir », conclut Frédéric Giral.