Nouvelles contraintes liées au DPE : une opportunité ?
Immobilier. À la tête des réseaux de mandataires Optimhome et Capifrance, Olivier Colcombet livre sa vision de l’évolution du marché.
« L’année 2022 devrait figurait dans le top 3 des années historiques avec 1,05 à 1,1 million de transactions », assure Olivier Colcombet, PDG d’Optimhome et Capifrance, et directeur général de Digit RE Group. Basé à Montpellier, ce dernier comprend ainsi les marques Capifrance et Optimhome, deux réseaux de conseillers en immobilier mandataires (soit 5 000 au total répartis dans l’Hexagone et les Dom-Tom), Drimki, plateforme d’évaluation en ligne ainsi qu’une académie pour la formation des mandataires.
Bien que dynamique, le marché accuse un recul de l’ordre de 100 000 à 150 000 transactions par rapport à 2021, la baisse des volumes s’étant accélérée au second semestre 2022. Malgré une forte appétence de nos concitoyens pour l’achat immobilier – « un Français sur six a un projet d’achat immobilier dans les 12 mois qui viennent », pointe Olivier Colcombet, le resserrement des conditions d’octroi de crédit et la remontée du taux d’usure, ajoutés à la rareté des biens et à un contexte géopolitique peu porteur, concourent à gripper le marché. Sans parler des prix qui continuent de progresser, soutenus par la hausse des coûts de construction dans le neuf.
« Tout cela a un effet non négligeable sur les primo-accédants qui ont vraiment de la peine à rester sur le marché et commencent à baisser les bras devant les portes difficiles à franchir des institutions bancaires », ajoute le PDG de Digit RE Group. L’alourdissement des contraintes liées au DPE (diagnostic de performance énergétique), qui vise à interdire bientôt la location de biens immobiliers classés F et G, pourrait cependant offrir au marché une bulle d’air bienvenue. D’ores et déjà, il est interdit d’augmenter leurs loyers.
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« Pour pouvoir continuer à percevoir les revenus tirés de ces locations, les propriétaires de ces logements, majoritairement âgés, devront dépenser des sommes importantes pour les rendre moins énergivores. Parmi eux, beaucoup auront du mal à obtenir des crédits pour financer ces travaux et préféreront vendre. »
« On constate d’ailleurs déjà une forte augmentation du nombre de mandats pris sur des biens de ce type depuis septembre. »
« En parallèle, on a une population jeune qui cherche à acheter pour se loger et a du mal à le faire. Or pour l’instant, il n’y a pas de limite à la cession de ce type de bien, sauf bientôt l’obligation de donner le montant de l’enveloppe des travaux à prévoir pour gagner une lettre ou deux. Ces jeunes acheteurs ont donc tout intérêt à acheter ces biens 10, 15 ou 20% moins cher et à continuer à payer des notes d’énergie plus élevées, parce que le coût de l’énergie n’est pas pris en compte dans le taux d’endettement ni dans leur enveloppe. Ils pourront ensuite, au fil de l’eau, faire effectuer les travaux. C’est donc une opportunité pour les primo-accédants et probablement aussi pour les investisseurs puisqu’ils peuvent défiscaliser le montant des travaux. C’est, de mon point de vue, une véritable opportunité pour les primo-accédants et pour nous professionnels qui souffrons d’une raréfaction des mandats faute de bien à la vente. »
Sur 30 millions de résidences principales que compte la France au 1er janvier 2022, selon le Service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, 5,2millions de logements, soit 17% du parc, seraient des « passoires énergétiques » (étiquettes F et G du DPE). Digit RE Group emploie 160 personnes et génère 215 M€ de chiffres d’affaires pour 25000à 26000 transactions par an.