Premium Promotion se met au vert
Immobilier. Béton bas carbone, matériaux naturels, le programme Natura, première résidence biosourcée d’envergure en Occitanie, sort de terre à Saint-Martin du Touch. Les détails avec Sébastien Rue, fondateur de la société toulousaine Premium Promotion.
Vous venez de poser la première botte de paille du programme Natura, dans le cadre de l’aménagement de la Zac Saint-Martin du Touch à Toulouse. Quelles sont les caractéristiques de cette opération de 104 logements ?
Nous avons été retenus à l’occasion d’un concours organisé par la Sem Oppidea et la ville de Toulouse dont la thématique était centrée sur les matériaux biosourcés. Ce qui nous a permis de l’emporter, c’est le fait que nous ayons poussé les curseurs très loin sur le volet environnemental, la partie matériaux biosourcés n’étant qu’un élément du projet. Ses caractéristiques principales sont la consommation énergétique, les espaces verts et la qualité d’usage du bâtiment. Sur le plan énergétique, nous avons obtenu la certification E3C2 qui témoigne du peu d’énergie nécessaire pour chauffer le bâtiment et des faibles émissions de carbone générées à la fois lors de sa construction et pour sa consommation énergétique. C’est l’un des plus hauts labels.
Le programme est en effet doté d’une chaufferie au bois, tandis que, pour sa construction, nous avons opté pour du béton bas carbone et des matériaux biosourcés tels qu’une peinture à base d’algues et surtout de la paille. De fait, les façades ont une structure en bois et l’isolation est faite par de la paille. Les murs, qui font 60 cm d’épaisseur, sont remplis de ballots de paille. La deuxième caractéristique, c’est la végétalisation du site. Nous avons conservé les chênes centenaires qui se trouvaient sur le site même si cela a rendu les travaux extrêmement complexes. Ils sont au centre du programme. Ensuite, nous avons végétalisé très fortement les bâtiments. Les quatre plots, à chacun des niveaux, sont en effet ceinturés par une jardinière, soit un kilomètre et demi de jardinières pour la totalité de l’opération. Cela va permettre de verdir la quasi-totalité des façades.
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Enfin, sur le plan de la qualité d’usage, nous avons aussi créé des serres et des potagers partagés sur les toits à destination des habitants avec une animation, que nous avons pris en charge financièrement, par des jardiniers, pour amener les résidents à s’approprier ces lieux de convivialité. C’est la première fois en France, à notre connaissance, que, sur un bâtiment de cette hauteur – nous sommes sur du R + 5 –, la structure bois paille est utilisée. De fait, nous avons été très novateurs sur ce projet qui est le fruit de l’intelligence collective. Nous avons en effet fait intervenir les architectes, Betillon & Freyermuth et Jairo Pinedo, ainsi que les bureaux d’études, la Scop Ecozimut et Terreauciel, et le bureau de contrôle, Alpes Contrôles, très en amont. C’est ce qui nous a permis d’élaborer un projet certes ambitieux mais réalisable. L’opération sera livrée au premier semestre 2023.
Ce parti pris environnemental est-il devenu la marque de fabrique de Premium Promotion ?
Depuis quelques années, cela fait effectivement partie de notre stratégie de développement d’intégrer systématiquement des critères environnementaux forts. Certes, Natura est une opération laboratoire dans la mesure où l’on a poussé le curseur au maximum. Mais cela a été possible parce que nous sommes en Zac et que nous avons bénéficié d’une aide financière de la Région dans le cadre de l’appel à projet Bâtiment NoWatt. C’est effectivement notre leitmotiv aujourd’hui et c’est ce qu’attendent nos clients finaux et les collectivités qui nous font confiance.
« Alors que nous faisons face à une demande toujours très forte, on obtient en effet beaucoup moins de permis de construire qu’auparavant. C’est une difficulté pour nous puisque cela se ressent sur notre niveau d’activité »
Dans quelle mesure ces critères environnementaux ont-ils affectés les coûts de construction dans une opération comme Natura ?
Les principes constructifs que nous avons mis en oeuvre dans ce cas précis ne sont pas industrialisés. Cela génère donc effectivement des surcoûts de l’ordre de 15 à 20%.
Parallèlement, vous avez livré la première tranche du Campus IAS cet été, soit 234 logements, sur une opération de 600 lots au total. Pour le groupe que vous dirigez, c’est une reconnaissance de travailler sur de si importantes opérations ?
J’ai créé Premium Promotion en 2009 alors que j’étais à l’époque conseiller en gestion de patrimoine. Je distribuais des produits financiers et immobiliers et beaucoup de mes clients me faisaient part de leur souci, à savoir qu’ils ne retrouvaient pas dans ces propositions un niveau de qualité suffisant pour investir. J’ai alors tout simplement décidé de créer ma propre société de promotion immobilière. J’ai commencé par faire une première opération de 13 logements à Tournefeuille et cela s’est très bien passé. À partir de là, la machine s’est enclenchée. Quatre ans après la création de Premium Promotion, nous avons fait la première livraison, et petit à petit j’ai gravi les marches des tailles d’opération : 13, 40, 50, 104 avec Natura, pour arriver, en 2020, à obtenir un permis de construire de plus de 600 logements pour étudiants et jeunes actifs à Rangueil sur le Campus IAS auxquels s’ajoutent 7 000 m2 de bureaux. Le développement a effectivement été assez rapide.
Comment se positionne aujourd’hui la société ?
Nous avons une agence à Toulouse et une autre à Paris depuis 2020. Nous comptons une trentaine de collaborateurs, et notre développement devrait porter notre effectif d’ici deux à trois ans à 40 ou 50 collaborateurs. Notre volume d’affaires lancées, donc de travaux, atteint 91 M€ en 2021. Notre objectif, à trois à cinq ans, est d’atteindre, entre Toulouse et Paris, 150M€. Sachant qu’en région parisienne, nous avons déjà trois opérations lancées à Montlhéry, Malakoff et Villers-Cotterêts.
Partout dans l’Hexagone, les promoteurs font état de leurs difficultés pour sortir de nouvelles opérations. Quel est votre point de vue ?
Alors que nous faisons face à une demande toujours très forte, on obtient en effet beaucoup moins de permis de construire qu’auparavant. C’est une difficulté pour nous puisque cela se ressent sur notre niveau d’activité, mais ce sont surtout les Français qui en pâtissent parce que cela fait mécaniquement monter les prix. D’autant que le nombre de permis octroyés a baissé mais le nombre de logements par opération également. En région parisienne, on est passé de 80 logements par opération en moyenne à 40 ou 50. Pour les collectivités, l’acte de construire est de plus en plus complexe à mettre en oeuvre : s’y opposent de multiples freins, réglementaires et psychologiques.
Au nom, par exemple, de l’intégration urbaine, ou d’autres critères essentiellement subjectifs, pour ménager le voisinage, construire du R + 3 ou du R + 4 est ainsi devenu très difficile, même si sur le plan réglementaire on en a la possibilité. Au sein de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), nous demandons donc qu’un plus grand nombre de permis soit délivré, parce qu’encore une fois, en faisant monter les prix y compris dans l’ancien, ce sont surtout les habitants, locataires ou propriétaires, qui en souffrent.