Un marché immobilier toujours très dynamique
Immobilier. La chambre interdépartementale des notaires vient de publier les derniers chiffres relatifs aux ventes de biens immobiliers entre juillet 2021 et juin 2022. Les professionnels anticipent un ralentissement des courbes de volumes et de prix.
Après deux années de frénésie, le marché de l’immobilier haut-garonnais connaît depuis 12 mois une évolution plus mesurée. C’est ce qu’ont expliqué Mes Frédéric Giral, président de la chambre interdépartementale des notaires, et Henri Chesnelong, notaire délégué au droit immobilier, à l’occasion de la publication des derniers chiffres relatifs aux ventes enregistrées dans les études du département entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022. Les volumes de vente ont ainsi progressé de 7,8 % sur la période, tous biens confondus, une hausse cependant un peu moins forte qu’en 2021. 15 100 appartements anciens ont changé de main sur ces 12 derniers mois, soit une progression de 7,1 % contre +9,8 % un an auparavant.
« Il y a eu tellement de ventes qu’il y a moins de biens à vendre. Et s’il y a baisse des volumes, il devrait y avoir, dans un deuxième temps, une stagnation, voire une baisse des prix »
Le marché des maisons anciennes a, lui, progressé de 4,7% (contre +14,4% en 2021), avec 12 500 biens vendus. Le marché des appartements neufs a, de son côté, bondi de 10 % en 12 mois (contre +17,2% l’année précédente), soit 6800 ventes signées. 2800 terrains à bâtir ont également trouvé preneurs, c’est 22% de plus en 12 mois (après +23,5 % sur la période précédente). Sur ce marché toujours très dynamique, devenir propriétaire coûte chaque année un peu plus cher. Les prix des appartements anciens ont ainsi grimpé de 4,9% en 12 mois, le prix médian au m2 s’établissant désormais à 2860 € en Haute-Garonne. À Toulouse, ce prix médian a progressé de 2,3% sur la période, à 3210€ le m2, ce qui situe la Ville rose en septième position dans le classement des communes de plus de 150 000 habitants.
Le marché des terrains à bâtir demeure fragile
Toulouse n’est cependant pas la commune la plus chère du département, Balma occupant toujours le haut du classement, avec un prix médian du m2 à 3 440 €, en hausse de 6,2%. Derrière Toulouse, Castanet Tolosan occupe la 3e place avec un prix médian au m2de 3020€ (+4,9 %), devant Saint-Jean (2930 €, +2,7%) et Saint-Orens-de-Gameville (2920€, +10,1%), qui complètent le top 5. Comme l’an dernier, cinq quartiers toulousains se situent au-dessus de la barre symbolique des 5000 € du m2 (Saint-Etienne, Saint-Georges, Capitole, Carmes et Saint-Aubin-Dupuy). Les évolutions de prix y sont cependant légèrement négatives, preuve selon MeGiral, qu’ils ont atteint, dans ces quartiers, « un plafond ». D’autres quartiers, tels Patte d’oie et Sauzelong-Rangueil connaissent des progressions de prix à deux chiffres (respectivement à 3950 €, +10,7 % et 2970 €, +11%).
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Il faut débourser plus d’une quinzaine de milliers d’euros de plus qu’il y a un an pour s’offrir aujourd’hui, en Haute-Garonne, la maison de ses rêves. Les prix des maisons anciennes dans le département ont en effet progressé en 12 mois de 6,4 %, soit un prix médian de 275 800 € contre 260 000 € en 2021. Balma occupe, là aussi, le haut du panier, avec un prix médian de l’ordre de 450 900€, en progression de 1,8% sur un an, devant Toulouse (382 100€, +6,1 %), Pibrac (375 400 €, +4,8%), Escalquens (364 000€, +7,4 %) et L’Union (361 700 €, +12%). Le marché des terrains à bâtir demeure « fragile, selon Frédéric Giral, s’agissant d’un marché de primo-accédants aux budgets assez contraints ». Si les volumes de vente ont progressé, les prix sont orientés à la baisse – comptez 86 300 €, prix médian dans le département, contre 91 000 € un an auparavant –, preuve là aussi qu’un plafond a été atteint. De fait, c’est la taille des terrains qui diminue : les surfaces inférieures à 600 m2 constituent désormais un tiers du marché, contre un quart un an auparavant.
IL SERA PLUS COMPLIQUÉ D’ACHETER EN 2023
Ces évolutions globalement à la hausse des prix ne devraient pas s’infléchir dans les mois à venir. Tout au plus, les notaires anticipent-ils des progressions moins rapides. S’agissant des avant-contrats (promesses de vente signées), entre avril et juillet 2022, les prix médians au m2 des appartements anciens ont encore gagné 90 € tandis que ceux des maisons ont baissé de 2000€… « Cela va devenir plus compliqué d’acheter en 2023 que ça ne l’était au début 2022 ou en 2021, pronostique le président de la chambre interdépartementale, pour de multiples raisons conjoncturelles : la hausse des taux, l’inflation, le contexte international compliqué. Et puis nous suivons de manière régulière un baromètre : celui du moral des Français, un indicateur assez révélateur des tendances à venir sur le marché de l’immobilier. Or depuis avril-mai, il est en baisse constante. Cela paraît anodin, pourtant cela impacte sur la décision d’achat. »
Pour le professionnel, on s’achemine vers « un marché majoritairement de secundo-accédants. Jusqu’à présent, les primo-accédants représentaient la moitié des acquéreurs. À l’avenir cette proportion pourrait être ramenée à 35 ou 40 % ». Frédéric Giral anticipe plus globalement une baisse des volumes « parce que l’offre s’est tarie en partie. De fait, il y a eu tellement de ventes qu’il n’y a moins de biens à vendre. Et s’il y a baisse des volumes, il devrait y avoir, dans un deuxième temps, une stagnation, voire une baisse des prix. Certainement pas une chute vertigineuse mais une correction modérée et maîtrisée. »